滁州旅游地产市场调查与投资战略.ppt

第三篇、厂区办公楼地块财务分析报告 方案1、 商业、住宅、酒店式公寓综合体 项目规划指标 序号 项目 合计 1 用地面积 6660m2 2 住宅建筑面积 19980m2 3 商业建筑面积 6000m2 4 地下车库面积 4000m2 5 容积率 3.0 第五十页，共九十四页。 成本明细 一、土地大配套费 1土地款，60万元/亩，600万。 2大配套费，200元/平，519.6万. 3拆迁管理费，200000元。 4土地契税，土地出让金3%，18万 5土地交易费，土地出让金0.6%，3.6万 6小配套费，100元/平，259.8万 总计：1421万。 项目成本 第五十一页，共九十四页。 二、前期成本 1、规划管理费，1元/平，26640元。 2、规划设计费，10元/平，266400元。 3、施工设计费，8元/平，213130元。 4、景观设计费，10元/平，266400元。 5、监理招标费，2.5元/平，66600元。 6、勘察费，4元/平，106560元。 7、产权登记费，2元/平，53280元。 8、销售许可证及面积测量，1.36元/平，36230.4元。 9、房屋转让手续费，3元/平，79920元。 10、其他，10元/平，266400元。 总计：138.1560万元 第五十二页，共九十四页。 三、建安工程费 住宅，1000元/平，1998万元 商业，1500元/平，900万元。 半地下车库，1000元/平，400万元。 其他，20元/平米，59.96万元。 总计：3357，96万元。 第五十三页，共九十四页。 四、其他 销售费用，销售额2%，111.896万元 推广费用，销售额1.5%，83.922万元 税费，销售额5.5%，307.714万 不可预见费用，销售额2%， 111.896万元 管理费，销售额2%， 111.896万元 总计：727.324万 第五十四页，共九十四页。 五、总计 一、土地大配套费，1421万。 二、前期成本，138.156万元 三、建安工程费，3357，96万元。 四、其他，总计：727.324万 成本共计：5644.44万 第五十五页，共九十四页。 项目建设及销售进度 序号 工作阶段 2007年 2008年 2009年 一 二 一 二 三 四 一 二 1 拆迁及土地平整 ＆＆ ＆ ＆ 2 开工施工期 ＆ ＆ ＆ ＆ ＆ ＆ ＆ ＆ ＆ ＆ 3 封顶及内装 ＆ ＆ ＆ ＆ ＆ 4 销售周期 ＆ ＆ ＆ ＆ ＆ ＆ ＆ ＆ ＆ ＆ 总体建设期设定约1.5年（未包括筹建期） ，从2007年9月至2009年6月，销售周期划定横跨2008年，借以大势，有望缩减周期及提高利润。 第五十六页，共九十四页。 销售收入 项目销售货量共为5594.88万万元 第一营销周期（2008年元月——2008年6月） 第二营销周期（2008年7月——2009年5月，2008年8月为可控节点） 物业类型 建筑面积 （M2） 销售均价 （元/M2） 销售收入 （万元） 建筑面积 （M2） 销售均价 （元/M2） 销售收入 （万元） 住宅 7992(40%) 2600 2077.92 11988(60%) 2600 3116.88 车库 1600(40%) 1000 160 2400(60%) 1000 240 商场 6000 10年回款 900，年平租金150元 6000 10年回款 900，年平租金150元 小计 5594.88万，10年收回商业成本。 第五十七页，共九十四页。 静态效益分析 项目在可售物业销售完成后，开发投入的全部资金能基本回收，亏损49.56万元 ，但持有6000平方米的商场物业。并在第10年收回900万，商业部分运营周期计20年，扣除30%的运营成本费用，累计静态1210.44万。 序号 项目 投资总额 （万元） 1 项目收入 5594.88 2 土地大配套费 1421 3 前期成本 138.156 4 建安工程费 3357，96 5 其他 727.324 6 成本共计：5644.44万 7 静态利润 —49.56 第五十八页，共九十四页。 累计现金流量图 项目资金最大占用量为3357万元，发生在2008年3季度，项目可通过资金滚动进行开发。 最大资金占用量 第五十九页，共九十四页。 成本明细 一、土地大配套费 1土地款，60万元/亩，600万。 2大配套费，200元/平，400万. 3拆迁管理费，20万元。 4土地契税，土地出让金3%，18万 5土地交易费，土地出让金0.6%，3.6万 6小配套费，100元/平，200万 总计：1241.6万。 项目成本 第六十页，共九十四页。 方案2、 酒店式综合体 项目规划指标