城市综合体发展模式及竞争力研究.ppt

* * * * 1、城市综合体发展模式选择模型 模式一：各种功能均衡发展的模式 模式二：以写字楼为核心功能 模式三：以酒店为核心功能 模式四：以商业为核心功能 第一页，共三十五页。 模式一：各种功能均衡发展的模式 城市综合体发展模式选择模型 1 区位 交通 客户 产业 规划 建筑 特征描述 优越的地理位置，城市中心/CBD 便利的交通系统，主干道沿线/地铁口 产业无太大要求 以高消费群体为主 以超高层为主，或者建筑群 重要度级别 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 相关案例 香港太古广场、 北京华贸中心 规划无太大要求 外 因 内 因 规划设计 功能定位 产品定位 企业水准 团队水准 高水准规划设计，各功能共融但互不干扰 五星街酒店 甲级写字楼 高档/中高档购物中心 顶级酒店式/服务式公寓 高档标准定位，产品以高层/超高层为主 要有强健的资金实力及成熟了产品开发实力 要有专业的经营管理团队 特征描述 第二页，共三十五页。 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 城市综合体发展模式选择模型 1 区位 交通 客户 产业 规划 建筑 特征描述 优越的地理位置，城市中心/CBD 便利的交通系统，主干道沿线/地铁口 已形成产业簇群，未来商务核心区 以世界500强企业或是某一领域企业为主要目标 以超高层为主，或者建筑群 重要度级别 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 相关案例 广州中信广场、深圳信兴广场 未来区域或是全市 商务办公中心 外 因 内 因 规划设计 功能定位 产品定位 企业水准 配套设施 能带来强制性的视觉冲击的超高层/建筑群 写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次 要有强健的资金实力及成熟了产品开发实力 商场、公寓 特征描述 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 五星街酒店 甲级写字楼 顶级酒店式/服务式公寓 第三页，共三十五页。 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 城市综合体发展模式选择模型 1 区位 交通 客户 产业 规划 档次 特征描述 不极度远离城市核心区 沿城市主干道沿线即可 产业无太大要求 以服务商务客户为主要对象 导入世界著名酒店品牌 重要度级别 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 相关案例 上海商城、海宁皮革城大酒店 规划无太大要求 外 因 内 因 规划设计 功能定位 产品定位 企业水准 团队水准 及商务、休闲于一体的，且不相互冲突的设计规划 通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位 五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次 开发商须具备足够的经济实力 要有专业的酒店、商场方面的管理团队 特征描述 第四页，共三十五页。 模式四：以商业为核心功能的发展模式 城市综合体发展模式选择模型 1 区位 交通 客户 产业 规划 建筑 特征描述 优越的地理位置、城市核心区 便利的交通系统，主干道沿线/地铁口 无产业要求 庞大的人流及及初具规模的商业气氛 无特殊要求 重要度级别 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 相关案例 深圳华润中心·万象城、日本福冈博多运河城 区域功能的缺乏、需求旺盛 外 因 内 因 规划设计 功能定位 产品定位 企业水准 企业团队 符合具备商业、休闲于一体的人性化规划设计概念 以商业为主导，其他功能为辅 要有强健的资金实力及招商引资的能力 具备与世界著名零售业、百货业等合作关系 特征描述 ★ ★ ★ ★ ★ 大规模综合，娱乐性，观光性，顶级… ★ ★ ★ ★ ★ 第五页，共三十五页。 功能种类 模式一： 酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 模式二： 以写字楼为核心功能的发展模式 模式三： 以酒店为核心功能的发展模式 模式四： 以商业为核心功能的发展模式 酒店 外包经营 --- 外包经营 外包经营 写字楼 销售/出租 销售/出租 出租 销售/出租 商场 自行经营/出租 一般出租 自行经营/出租 自行经营/出租 公寓 销售/出租 销售/出租 一般出租 销售/出租 特征 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的 各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响 全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大 各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 不同的发展模式产生不同的最佳收益方式 城市综合体发展模式选择模型 1 第六页，共三十五页。 深圳 华润中心 城市综合体发展模式选择模型 1 举例 华润中心是典型的已商业功能为核心发展模式的城市综合体…… 深圳“华润中心”是香港华润集团在内地投资的规模最大的综合性建设项目之一, 是一个以大型购物中心为核心，集零售、餐饮、娱乐、办公、居住、酒店等诸多功能于一