第三章商业银行贷款业务管理.ppt

存货周转率=销售成本/平均存货 存货周转天数=365/存货周转率 =365×平均存货/销售成本（天） 公式中的销售成本数据可以从损益表（或利润表）中取得，平均存货为资产负债表中的“期初存货”与“期末存货”的平均数。 第九十三页，共一百三十五页。 （2）应收账款周转速度。 应收账款周转率速度指标的计算。反映应收账款周转速度的指标是应收账款周转率，亦即年度内应收账款变为现金的平均次数；用时间表示的应收账款周转速度是应收账款周转天数，亦称平均应收账款回收期或平均收现期，它表了企业从取得应收账款的权利到回收款、转为现金的时间。其计算公式为： 应收账款周转率=赊销收入净额/平均应收账款余额 第九十四页，共一百三十五页。 其中： 赊销收入净额=销售收入―现销收入―销售 退回、折让与折扣 平均应收账余额=（期初应收账款+期末应收 账款）÷2 应收账款周转天数（应收账款平均收账期） =365/应收账款周转率 =365×（平均应收账款余额/销售收入净额） 第九十五页，共一百三十五页。 4、贷后检查与贷款的收回 贷款发放以后要对贷款进行跟踪检查。 通常要求借款人定期反映其收入、财产的变动情况，以便银行随时掌握借款人还贷能力的变化。 对信用卡贷款和其它周转性贷款，应重点检查是否有严重的恶意透支行为及其它欺诈行为。 贷款到期后，应根据不同的贷款采取不同的的收回方式。银行要区别不同情况，加强贷款收回管理。 第六十一页，共一百三十五页。 二、住房按揭贷款 它是银行发放的一种主要消费贷款。 由购房者在支付一定的购买款（一般为房款的30%左右）后，不足部分向银行贷款，以向开发商付清全部房款。 通常需要以现楼作为抵押，有时还需要房地产公司提供担保或承诺在购房者不能清偿贷款是由房地产开发商进行回购。 第六十二页，共一百三十五页。 住房按揭贷款的程序 贷款额度、期限、利率等 银行与房地产商签订协议 购房者与开发商签订买卖合同 购房者提出借款申请 开发商签字担保 银行审批 公正和登记 购买保险和缴纳手续费 贷款发放和收回 审查申请人身份和还款能力 公证协议；登记抵押物 办理以银行为受益人的保险 借款人开立账户，月供 第六十三页，共一百三十五页。 我国的个人住房贷款 《个人住房贷款管理办法》 第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。 第五条 借款人须同时具备以下条件： —、具有城镇常住户口或有效居留身份； 二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 三、具有购买住房的合同或协议； 四、无住房补帖的以不低于所购住房全部价款的３０％作为购房的首期付款；有住房补帖的以个人承担部分的３０％作为购房的首期付款； 五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人； 六、贷款人规定的其他条件。 第六十四页，共一百三十五页。 我国的个人住房贷款 个人住房贷款结构 个人住房贷款结构是指贷款额度、期限、利率和还款方式的设定。 贷款额度。为了控制借款人的道德风险，银行通常要求借款人支付一定比例的购房资金，也就是设定首付款比例。 贷款期限。贷款期限越长，银行的流动性风险、信用风险以及市场风险越大，决定个人住房贷款期限的因素包括：法律规定的承担民事责任的年龄、住房的土地使用权期限、影响房屋质量的房龄、住房贷款用途。 贷款利率 还款方式 第六十五页，共一百三十五页。 我国的个人住房贷款 贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。 等额本金 是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。 每月还款金额 = （贷款本金 / 还款月数）+（本金-已归还本金累计额）×每月利率 特点：由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。 第六十六页，共一百三十五页。 我国的个人住房贷款 等额本息 在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。 每月还款金额 = [贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1] “^”表示指数 特点：相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多。但该方法每月的还款