房地产估价基本知识点归纳.pdfVIP

1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是 、 和 三者的综合 体。 2. 不可移动； 独一无二； 寿命长久； 供给有限； 价值量大； 难以变现； 用途多样； 相互影响； 易受限制； 保值增值。 3.所谓 是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。 不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。 主要有： 该宗房地产的通用性； 该房地产的独立使用 性； 该房地产的价值大小； 该房地产的可分割转让性； 该房地产的开发程度； 该房 地产的区位； 该类房地产的市场状况。 4. 依照《土地管理法》规定， 土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地 和未利用地。 为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国的土地按照利用现 状采用一级、二级两个层次的分类体系 ，共分为 12 个一级类、 57 个二级类。 其 中一级类土地，包括耕地、 园地、林地、草地、商服用地、公开仓储用地、住宅用 地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他用 地。 ,实质是依法获取国有土地的使用权 .获取国有土地使用权的基本方式 有两种:一是 获取国有土地使用权 ,二是 获取国有土地使用权。 1 ，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌 出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出 让。 建设用地使用权出让的最高年限， 居住用地为 70 年，工业用地为 50 年，教育、 科技、 文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 40 年，综合或其他用地为 50 年。 ，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安 置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 5. 按建设用地的开发程度 ，可分为生地、毛地、熟地。 ：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 ：指具有一定的城市基础设施 ，有待征收的房屋 ， 尚未完成房屋拆迁补偿的土地。 ：指具有较完善的城市基础设施且场地平整 ，能直接在其上建造建筑物的土地。 按照基础设施完备程度 ，熟地又可分为 “三通一平”、 “五通一平”、 “七通一平”等的 土地。 2 ：一般指通路、通水、通电和场地平整； ：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平 整； ：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条 件以及场地平整； 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比； 由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离； 规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即： 规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：