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南京玄武湖商业项目市场研究报告 第一部分、南京市宏观经济环境 一、 南京市城市概况 1、南京是中国经济发达省份江苏省的省会所在地。境内山水环抱，地理条件优越，物产资源丰富 , 地处中国长江下游平原，东望大海，西达荆楚，南接皖浙，北联 江淮 , 是长江流域四大中心城市之一，具有经济区位优势，处于沿海开 放地带和长江的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融和贸易中心 上海 , 是中国三大城市经济群之一长三角城市群的核心城市 2、南京全市总人口563.28万，其中市区人口372万;面积6597平方公里 【下辖11区4县】 玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、大场区、栖霞区、雨花台区、江宁区、江浦区、六合县、溧水县、高淳县等 【现有省级以上开发区】 南京高新技术开发区、南京经济技术开发区、江宁经济技术开发区、高淳外向型农业开发区、江浦、溧水、六合县经济开发区等 3、历史沿革 第 1 页 , 以“六朝胜地”、“十朝古都”而闻名于世 , 南京有2470多年的建城史，历史上10个朝代在此建都，文化古 迹众多，历史积淀深厚 , 享有“据龙蟠虎踞之雄，依负山带江之胜”美誉的国家历史文化 名城 二、 南京经济发展态势 1、 国内生产总值(GDP) 2001年国内生产总值达到了1150亿元，比2000年增长了11.2%，2002年达到了1295亿元，比2001年同比增长12.5%，国民经济继续保持良好态势，经济结构继续优化，全市国民经济自1998年来连续保持2位数增长 国内生产总值(亿元) 系列1 1500 1000 1297.571150.31021.3899.42500 01999年2000年2001年2002年 2、 产业分布结构 第 2 页 1998年产业结构分布图 6% 44% 第一产业 第二产业 第三产业 50% 2002年产业结构分布图 5% 第一产业 48% 第二产业 47%第三产业 分析发现: , 通过深化改革焕发勃勃生机的国有企业、突飞猛进的第三产业 及充满活力的非公经济，为南京GDP飞速增长作出了突出贡 献 , 工业的支柱产业地位并没有动摇，电子、石化和汽车制造“三 架马车”挑起经济腾飞的大梁 , 2002年，上述3个行业规模以上企业数量575个，虽然只占 全市工业企业数量的4.9%，但全年实现产值1025亿元，已经 超过全市工业总产值的半壁江山。涌现出诸如“熊猫”、“华电”、 “金城”等一批中国驰名商标企业，产品享誉海内外 第 3 页 , 全市第一、二、三产业结构比例已经从1998年的6:50:44， 调整为2002年的5:47:48，使南京成为江苏省第三产业比 重最高的城市 , 房地产业、IT、金融保险业等成为三产发展的“龙头”，其增 速均超过了国内生产总值的增速，而旅游业作为朝阳产业异军 突起，2002年接待国内外游客2132万人次，旅游总收入220 亿元，较1997年几乎翻了一番 3、 房地产业与固定资产投资 2001-2002年全社会固定资产投资额(亿元) 450 400 168.2350 3002001年2501112002年20091.5150246.5 100137.63109.9950 0基本建设投资 更新改造建设投资房地产开发投资 可以看出，随着基本建设投资的增加，南京的投资环境、交通有了很大改观，这也进一步促进了房地产业的蓬勃发展，2002年的房地产投资额再创新高达到了137亿元，成为拉动国民经济向前发展的重要引擎。 第 4 页 4、 南京市居民消费水平 剧南京市统计部门的抽样调查，2003年上半年全市居民可支配收入增幅超过预期，但消费不足，有待提升。 城市居民可支配收入与支出对照表(元) 10000 8848.2823380007693.87325.27018.27047.56448.76065.046000 4000 2000 0 1999年2000年2001年2002年 居民可支配收入实际消费性支出 根据调查: , 2003年上半年南京市居民可支配收入为4746元，比去年同期增 长12.3% , 居民收入的有利增长，主要源于工薪收入的大幅度提高 2003年上半年居民通过不同就业形式取得的工薪收入(包括再就 业)为人均3447元，比去年同期增长17.1% , 其次是转移性收入中养老金或者离退休金的显著提高 2003年上半年离退休人员的离退休金收入比去年同期增长8%， 拉动可支配收入上升2.2% 第 5 页 调查资料显示: 与居民收入增长形成反差的是，2003年上半年居民平均消费支出为3505元,比去年同期下降了4.1%。消费支出占可支配收入的比重为69.1%，这就是说，居民的近三分之一的收入沉淀为储蓄或