培训课件房地产销售经理管理实战[].pptVIP

房地产销售经理管理实战黄 维2009—4 第一部分新时期下的房地产市场 从广州的降价引发的思考：楼市的上升曲线直接消费需求真实的需求住宅需求长期的出租用需求、理财(投资)需求 相机行事的混合需求短期的投机需求投机需求 （一）政策调控面?调控年、升级年、落实年、中国最困难的一年?双竞双限、三竞三限，限价房的尴尬?经济适用房、廉租房、限价房保障性住房供应量明显增加，分流一部分购买力，并影响预期，恢复需要较长时间。从2008年开始，住房保障制度建设将加快，住房保障体系逐步完善。如：今后三年，深圳将建成9.73万套保障房，厦门2008年将建成2万套。北京2008年计划分别新建经济适用房、廉租房、限价房300、50、450万平方米。 ?从中央到地方，积极拉动房地产内需2008年12月17日，国务院召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，提出加快保障性住房建设，并针对二套房贷以及营业税征收减免等给出了具体的措施。成思危说，房地产对经济的拉动作用最大。每100元房地产投资，大概可拉动170元其他部门的投资需求；每100元房地产业的消费，大概可拉动120元相关的消费需求；每增加100个房地产业的就业，大概可拉动200个其他部门的就业。但是目前的房地产市场偏冷，估计要半年左右的时间才能复苏，而春节之前应该是房地产业最困难的时候。房地产投资的急剧下降，如果今年降低50％，那么年投资将减少1万亿以上，并将带动相关产业投资减少2万亿。 房地产的兴衰与国民经济息息相关，可以说是“一损俱损，一荣俱荣”。据统计，房地产增加值占GDP的4.5%左右(主要城市该比值更高)、占GDP年增加额约30%左右，对GDP增长直接和间接贡献在3个百分点以上。数据显示，08年上半年，广州土地出让金收入仅相当于去年同期的1/4，上海为去年的1/10，重庆为去年的1/5。地方财政收入的下降直接导致固定资产投资增速下降，GDP增速也会下降。国家出台“十大行业振兴计划”，房地产行业未能搭上末班车。 （二）金融信贷面?首付比例降低，银行贷款慢慢恢复（零首付意味着什么）?银行持续降息，开发商直接减负央行降息108个基点，按照上市公司 2304亿元有息负债测算，一年可节省利息开支24.9亿元，行业平均每股收益提升0.03元。?直面金融时代的来临，地产金融化?银行暗战升级 ，各地二套房贷利率悄然松绑 ?银行持续降息再打7折，消费者利息负担历史最轻50万元贷款，20年期限，目前贷款利率打85折，利息总额50.5万；若打7折，利息总额41.5万，少了9万元，月供少371元。央行降息108个基点，再按照0.7倍的优惠利率计算，实际贷款利率已经接近2000年以来的最低水平。假设按照20年按揭测算，相对于本次降息前，负担降低6.24%，相对于本轮降息周期前利率，负担累计减轻17.73%。我们 预计09年还有54—108个基点的降息空间，到09年中期基准利率可能降至5.5%左右水平，考虑0.7倍的利率优惠，实际房贷利率可能在3.7%左右。按平均贷款20年计算，贷款100万元，月供减少1630元，购房负担相对于08年10月房贷优惠利率累计减轻21.66%，相当于房价下降了21%以上。 （三）土地及存货面?土地出让，遭遇寒流，频频流拍，趋向价值?地价房价，互相抬轿；土地紧缺，战略布局?地王逐渐退出，开发时间限制?做“资本家”还是做“地主”?频传退地，“抢手货”变成“烫手山芋” 中原地产分析：万科、保利、金地、华润、绿城、雅居乐、招商、中海和复地这10家房企的库存总量达到1972万平方米，占据目前全国新房库存总量的10%。按现在的销售速度，10家房企消化目前的库存，平均需要13个月左右。截至2月底，商品房空置量已经从去年的1.36亿平方米增长至2亿平方米，今年年底有可能将达到2亿-3亿平方米，如果没有切实利好的刺激政策出台，极有可能会达到4亿平方米。如果拿2亿平方米的空置面积计算，至少要有5000亿不良资产需要处理，最终还是得政府买单。大量的竣工量和存量只能在相对较长的时间才可能得到消化，有机构作过测算，有的区域需要23个月，甚至需要70个月才能消化掉。目前，开发商手中的闲置土地大约有3.6亿平方米，大约有1.7亿平方米的土地都是前两年拿的，在现有价格之下，这部分土地或将难以消化。 （四）竞争对手面?大鳄云集，竞争升级；蚕食策略，不进则退?市场规范，趋于垄断；房地产行业整合加速在行业整合初期，土地市场的竞争将更加激烈，行业进入门槛将随之提高；整合中期，则是并购高发期，大多是以上市公司并购非上市公司的形式出现。整合后期，多寡头竞争的局面将形成，上市公司之间的联合与合作将是主流。牛市为房地产上市公司打开了直接融资快车道，也给强势企业未来的持续发展与扩张积蓄能量，资本助推房地产行业整合的趋势已经相