项目策划工作程序.docxVIP

项 目 策 划 工 作 程 序 目的 确定项目科学合理的定位，做好项目进展规划和营销策略建议，使项目营销全经过受控和适应市场能力增强，以达到回避市场风险，提升公司经济效益的目的。 适用范围 本程序适用于公司的房地产项目。 引用文件 GFP4-1《项目评估工作程序》 GFP4-7《市场调研工作程序》 定义 项目策划指对某个详细项目开发经过中遇到的物业类别、规格、客户市场、销售方式、建设管理、进度布置、资金流量、风险控制等做出科学合理的定位建议。 跨口项目策划小组指由公司总经理依据以下各专业：建筑、土建、经济、市场营销、法律、财税、环艺和广告策划等组建的对某个详细项目进行定位建议的工作组， 该工作组由项目策划组长负责。 职责 总经理负责组建跨口项目策划小组并委任组长； 主管副总经理审批项目《策划工作规划》；选定项目策划公司； 项目开发部经理负责协调实施《项目策划工作规划》； 项目策划组长负责拟定《项目策划工作规划》，并组织实施该规划； 项目策划小组成员负责各专业的分项工作。 资格和培训 执行本程序的项目策划小组成员，如具备双学士或硕士学历资格，须从事房地产业一年以上；如只具备学士学历资格，则须从事房地产业三年以上。 程序 公司组建项目策划小组完成项目策划报告 总经理认为有必要的情况下，组建跨口项目策划小组并委任组长。 项目策划组长拟定《项目策划工作规划》，经项目策划小组辩论经过，主管副总经理审批后，开头做项目策划报告。 项目策划依据包括： 《项目评估报告》（见 GFP4-1-F1）、《项目可行性分析报告》、《市场猜想及分 析报告》、《区域市场调研报告》、《居住实态及客户需求调研报告》、《消费市场变化趋势分析报告》等。 项目策划工作小组成员分析研究拟开发项目周边市场情况 项目策划工作小组成员重点研究该地区房地产市场的进展变化趋势，完成各专业调研报告，猜想项目完成前后客户市场变化情况，并做敏感性分析： 熟悉国家及该地区政策法规，分析政策法规变化的可能性以及对市场影响程度，认识该地区重点工程投资和城市建设规划、土地供应、项目批建、固定资产投资、原材料供应、价格，规划、勘察、设计、施工企业实力等情况。 分析该地区经济进展规律与房地产业进展规律之间的关系，研究经济进展各个阶段对不同类型房地产的需求走势。 分析客户需求的进展趋势。 项目策划小组应完成项目策划报告的内容参考以下 7.1.4.1～7.1.4.7，对待详细项目内容能够有增减。 物业进展定位a)建筑类型定位 b)建筑规模定位c)规划设计定位 d)主要居住户型及建筑的面积分配定位e)室内外装修定位 f)物业主要配套设施定位g)环境设计 h)小区配套服务设施项目定位i)物业管理要求 j)其他相关事项 客户市场定位a)目标客户的年龄 目标客户的职业 目标客户的人员组成d)目标客户的收入 e)目标客户的消费观念f)目标客户的潜在需求 项目投资估算和建设规划控制a)时间布置进度控制 b)费用布置、建筑面积、基础配套、小区配套费用估算和使用规划c)控制方式 风险和收益分析a)拟进展项目优势 拟进展项目不足点 拟进展项目风险分析 拟进展项目不同风险下的收益分析e)回避风险、提升效益的建议 销售（租赁）策略a)销售和租赁效益比较 销售（租赁）预备 销售（租赁）渠道、方式以及应实行的相应策略d)销售（租赁）推广方式 e)销售（租赁）时间布置f)销售（租赁）价格 销售（租赁）进程控制 销售（租赁）机构与人员布置 项目财务收益分析 a)建筑成本，主要影响因素及敏感性分析b)盈亏平衡分析 c)现金流量分析d)预现值 e)内部收益率f)投资回收期g)投资回报率 项目策划报告的形成 《策划报告》经部门经理审核，主管副总经理审批。 项目策划报告第二阶段由地产口各相关部门辩论，要求在一周内将正式意见返回项目开发部。辩论、审核工作的分工如下： a)市场部负责 7.1.4.2、7.1.4.5，参加 7.1.4.3； b)工程部参加 7.1.4.1、7.1.4.3； c)预决算部、总经办规划督办和规划财务部负责 7.1.4.3、7.1.4.6； d)项目开发部和市场部共同负责 7.1.4.1、7.1.4.4，参加 7.1.4.3、7.1.4.6； 项目策划组长将《项目策划报告》依据地产口各相关部门意见修改后，交部门经理、主管副总经理审核，总经理审批。总经理认为有必要，能够组织相关部门领导辩论。经总经理批准后的《项目策划报告》分发到公司领导及地产口各部门，各部门负责人组织实施。 委托项目策划公司完成项目策划报告 项目策划组长拟定项目策划内容和要求，内容包括 7.1.4 全部条款及项目策划报告完成时间、深度要求等。 上条所列内容和要求经过项目开发部辩论经过，项目开发部经理审核、主管副总经理批准后，征求各相关部门意见，完善