项目分析预测.docxVIP

分析： 规划 设计单 项 目 分 析 预 测 BOBO 汇馆权重比分析猜想 环境 单体设 房型 建材 周边商 10% 0% ５% 10% 25% 4% 3% 会所 小区配 人气 品牌效 人文环 地理位 竞争个 ２0% 10% ４% －13% －8% 25% ５% 合计100%规 划：从BOBO 汇馆的整体来看，项目的规划比例占了整体的 合计 100% 通 达的生活条件正是年轻人所向往的，所以在产品的推广上占了一 定 的优势。 设计单位：设计单位目前在权重比中的优势尚无法体现。 环 境：BOBO 汇馆位于市区内，但由于在火车站附近，周边环境较嘈杂， 人员流淌了量大，在目前情况下，必需强化BOBO 汇馆内部的环境设计，汇馆内部环境确定要上档次，以健康、前卫、时尚、个性、舒适的超前意识为主题。另外，BOBO 汇馆能够设计一个和楼盘相协调的空中花园，以提升它的观赏性和舒适感。 单体设计：汇馆是一个有 21 层的高层商住楼，单体设计成为本项目的一个重要 元素和亮点，也会成为春城市区内的一道风景线。前卫、时尚、和谐的单体设计在比重当中占到了 10%的比例。 房 型：强调新城市主义，引领时尚的立体空间，跳跃的小跃层让你有空中 别墅的居家感觉，可自由组合家具的室内空间，开阔的视觉效果， 迎合了BOBO 一族的性格，让BOBOS 在这里能够获得个性的释放。房型比重占到整体权重比四分之一。 建 材：BOBO 汇馆为了使客户进一步认识建材及施工工艺，实现“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高商住楼， 并 开展“新材料、新技术”的运用，让专业化的施工与管理贯穿商 住 楼的整个施工经过，同时选用新型、优质、环保的建材设备，让 精 益求精落到实处。 周边商配：汇馆周边商配不算齐全，在将来的推广中，利用汇馆内部完善的配 套设施来弱化商配的不利。 会 所：在BOBO 汇馆内建立设施完备的健身娱乐休闲会所，实现“健康、时尚、前卫、个性、另类”的生活环境，让BOBO 一族在会所内随 意 自在、体现个性，恣意挥霍自己的心情与感受。又能够和汇馆里 的 新朋老友一块重温旧日的时间，乐趣无限。会所为本案的推广带来了 20%的优势。 小区配套：由于周边环境配套设施不尽完善，我们无法转变已有的大环境， 但 是能够经过先行在汇馆内部设置完善的配套设施，提供更好的配套 服务和时尚生活环境，为业主生活增添色彩。因此我们建议加强汇 馆生活配套设施的建设，在楼宇内设置BOBO STYLE 会所，让业主足不出户便可使其独特的个性和生活的乐趣在这里得以激扬。 人 气：本案周边环境嘈杂，存在诸多隐患，在市民眼中属于较为杂乱的区 域。但是它接近市中心，是多路公车的始发和终点站，客流量较大， 不乏城市繁华的气息。 品牌效应：从品牌的效应来看，由于新光地产是首次在春城房产市场出现， 在 知名度上有确定的影响，所以在产品推广中不占优势。 人文环境：由于目前周边区域内没有院校、图书馆等文化设施，因此其文化氛 围还达不到确定的水平，离本案拟定的要求有一段差距。惟有靠BOBO 汇馆营造一种健康、前卫、时尚、个性、另类的人文环境， 来吸引年轻人的着重力。 地理环境：BOBO 汇馆在地理位置上有确定的优势，因它靠近市区，且交通格外便利。加之随着大昆明建设的全面展开，昆明将成为中国西南 新 的、重要的移民城市，在昆明市政府规定的一环路内只拆不建的 政 策下，势必导致周边地价的升值，所以将会带来巨大的投资商机。竞争个案：BOBO 汇馆的核心竞争楼盘几乎售磬，它们多以小户型为主，总价 普遍不高，目标消费群较广，所以销售业绩较佳。周边楼盘中， 永 平苑开盘至今已超过一年仍在销售中，销售率为 60%，原因是所剩户型面积较大造成总价过高；幸福家园的销售率为 65％，多层销 售 情况较好（因有集团购买进入），而高层因其总价过高造成市场接 受 度低，造成后期销售不利。 综合上述分析：BOBO 汇馆在房型设计、会所设置、价格设定、销售推广及广告策略上极为重要，关系到整个项目的成败，本案所提倡的是一 种 全新的生活理念，销售的是一种新新的、与众不同的生活方式， 在 春城具有唯一性、排他性、权威性！ 不同毛利率的每月收益分析 成 成 本 2017 元／㎡ 总面积 27000 ㎡ 毛 利 25％ 30％ 35％ 40％ 44％ 第 1 月 20％ 1361 15％1062 15％ 1103 10％ 762 10％ 784 第 2 月 40％ 2723 25％1770 25％ 183 8 20％ 152 5 20％ 156 8 第 3 月 60％ 4084 40％2832 35％ 257 3 30％ 228 7 30％ 235 3 第 4 月 80％ 5446 60％4248 50％ 367 6 45％ 343