长沙高升湘府路项目产品开发策略建议课件.pptVIP

该文件仅作为初步沟通参考高升湘府路项目产品开发策略建议 序篇：本案着重讨论我们对项目的理解，通过对市场的了解和分析，逐渐找到项目的最佳产品组合及开发模式，使项目能够准确定位，避免或降低项目风险。我们对项目的理解包括：☆对项目区域的理解☆对项目整体的理解☆对项目产品的理解最终结合项目和市场特点给出我们的核心建议，即：项目整体发展走向及产品组合开发模式2 提纲住宅部分分析酒店公寓分析区域住宅环境分析→区域住宅市场分析→竞争对手扫描本项目住宅分析→住宅设计规划建议→项酒店式公寓发展状况分析 长沙酒店式公寓扫描→项目酒目产品规划建议→店式公寓可行性分析→核心建议产权酒店分析产权式酒店简析→长沙产权酒店扫描→产权酒店开发建议周边商业环境分析→商业开发构想商业部分分析项目定位初探3 一、住宅部分分析及建议 区域环境——CPDuCPD的英文全称为“central politicaldistrict”，意思就是中央政务区。政治能促进经济发展，这一点不论是在国外还是国内都屡见不鲜。u湖南省政府的搬迁给本区域带入了发展的活力，居住、商务办公，经济贸易等众多方面都乘此机遇迅速崛起。长沙大道的贯通与韶山路的改拓，为房地产的开发打下了基石。省政府、天心区政府的搬迁，带动了周边公共道路设施的发展。长株潭融城的长期利好消息，为该区域长期发展奠定了基础。新南城也将是所有板块中发展后劲最强的区域。5 区域市场分析u省府板块综合指标较高，受政府向东、向南扩容影响，是目前客户置重点方向之一，目前该板块是客户最受青睐区域之一。从右图长沙各板块销售情况对比可以明显反映出该板块的竞争优势。u从建筑面积来看，新南城板块占绝对优势，大量楼盘集中放量，且建筑面积超过30万平米的楼盘较多，成为南城房地产市场的主力，从建筑面积和容积率的对比中，可以明显反映出该区域的楼盘规模和档次较高。6 区域市场分析u因该区域放量较大，造成楼盘之间竞争激烈，销售的进度逐渐放慢。u新南城板块呈现出明显的自住型居家物业特征。三房和四房为区域的主力户型，同时也暴露出该区域产品类型单一，对于本项目而言，小户型产品有一定的市场空间。u南城暮云板块开发较晚，市政、生活配套设施不够完善，致使南城整体价格偏低，但省府区域已基本完成基础设施建设，建设规划科学合理，因此该区域价格较高。7 竞争对手扫描u特 色：BOBO天下城是一个复合型地产品牌。项目由4栋接项目名称：BOBO天下城u近100米高度的高尚住宅、商务综合楼组成。BOBO天下城的住宅采用9米层高的空中庭院和近100米高的双通风天井。在项目整体规划中，本片区有近5万人设计的综合商业街区，由近万平方的大型品牌超市、多层广场商业、大型街区主题园林，以及3层立体停车空间组成。工程进度：在建中u开发商/发展商：长沙龙港房地产开发有限公司u技术指标：建筑面：20万M2项目类型均价数：近800卖 点：u综合商业项目（住宅为主）这个项目在设计上大胆创新，糅合了商业、休闲项3200元/ M2目，是一个以住宅为主的大型综合建筑。这个项目也是以小户型为主，在地理位置上看，离省政府还是有相当距离。8 竞争对手扫描项目名称：长沙奥林匹克花园u工程进度：在建中u开发商/发展商：湖南湘天房地产开发有限公司u技术指标：建筑面：55万M2数：366（一期）商品房住宅3500元/ M2项目类型均价u特 色：项目位于长沙市中央政务区的核心地段——湘府路中段。小区拥有2万平方米的奥林匹克文化广场、上万平方米的大型运动场地。住宅以小高层为主，依山而建。项目还规划了近20万平米的CPD核心动力商务港，包括了公园式购物中心、5A级写字楼、五星级酒店、产权式酒店等产品。u卖 点：奥园自建的配套措施相当完善，公用设施非常齐全，“运动”的口号很有表现力和号召力，同时，大片的绿地规划和良好的环境、品牌自身的魅力、以及模式化的大力度宣传，使得它在伊始就受到了追捧，也因为它设定为中高档的住居地，所以购房者大多是有车一族。9 竞争对手扫描u特 色：鑫远·湘府东苑位于天心区政府东侧。项目定位为“项目名称：鑫远·湘府东苑u南城中心·宽景院落·生活馆”。项目的设计秉承以人为本的宗旨，整体设计采用半围合式，南北栋距最大达75米，规划超大中心花园。工程进度：在建中u开发商/发展商：湖南鑫远投资集团有限公司u技术指标：u卖 点：鑫远·楼盘的宣传重点放在宽景院落，南北栋距，以及规划超大中心花园等上面，把低容积、高绿化率、大面积公共场所作为他们宣传的重点。湘府东苑没有完整的配套，在规划、设计和软文化营造上，都没有什么亮点，湘府东苑的开盘价定在2800-2900，在价格上略高于天城·泰祥苑和附近一些已销售的楼盘。建筑面：8.38万数： 412M2项目类型商品房住宅均价430010 竞争对手扫描重点竞争项目关注— 标志?长沙商务中心