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商业地产知识竞赛知识点—购物中心招商管理实务 （基础类） 购物中心 购物中心定义（国际购物中心定义） 国际购物中心协会的定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施； 拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。 购物中心分类及各种类型的特点 购物中心是情况最为复杂的业态，各类购物中心千差万别，定位模式多种多样，比较主要的购物中心定位可归纳为 休闲娱乐型、主题购物型、生活邻里型三种。 一、休闲娱乐型定位 现代人随着生活品质的提高，越来越重视休闲，许多人把在大型购物中心逛街作为一种生活方式。基于这种需求，全球大量的被称为Shopping Mall（购物林荫道）的大型购物中心被兴建，这一类购物中心虽名为“购物中心”，但传统的购物设施所占比重趋于下降，休闲娱乐设施所占比重日趋提升。 休闲娱乐型定位的购物中心一般有以下特征： 休闲娱乐比重高 与现代人注重休闲的生活模式相适应，近年世界新建和改造大型购物中心中休闲娱乐类设施一般占到总量的 60％以上，休闲娱乐已成大型购物中心的主导定位模式。 一般规模较大 要提供购物、餐饮、休闲、娱乐的一站式解决方案，必须有足够的规模，现代大型购物中心的规模一般在 20 万平方米以上。 选址通常远离大都市中心区 第 1 页 共 8 页 由于都市土地成本较高，大型购物中心通常选址在郊外。同时，在郊外逛大型购物中心也是现代都市人渴望回归自然、回归田园生活方式的要求。 拥有非常庞大的停车场 大型购物中心规模庞大，需要大量的人流支撑，而地处郊外，必然要有足够的停车设施，因此现代大型购物中心都拥有非常庞大的停车场。 二、主题购物型定位 以购物为中心的主题购物型定位是多数购物中心的模式。主题购物型定位的购物中心又可细分为以下几种类型： 都市综合购物型 设在都市中心区，由众多中小店铺组成，有的还有 1—2 家较大的百货店、超级市场，经营多元化。 郊外大盒子中心型 在城乡结合部，由众多以大盒子形态出现的大型综合超市、名品折扣中心、大型专业店构成。 专业中心型 由经营同一品类商品的各种店铺集合而成，常见的有：家居购物中心、玩具购物中心等。 三、生活邻里型定位 生活邻里型购物中心一般设在社区的商业中心，其不仅仅是社区的商业中 心，同时也是社区居民的生活中心、休闲中心和交往中心。随着现代人生活水平的提升，对生活品质的要求也将逐渐升级，会越来越重视社区生活的便利、安全、环境，越来越重视健康、家庭、人际沟通。因此需要便利的设施、便利的服务、安全的商品、安全的环境，在生活邻里型购物中心不仅仅需要购物，还需要满足家庭休闲、社区交往的需要。 第 2 页 共 8 页 生活邻里型购物中心应当是现代都市生活方式的载体，除了以一站式满足社区居民生活消费的功能为核心，还应补以满足现代生活方式的各类商业、餐饮、健身、娱乐、休闲设施以及门类众多、配套较齐全的生活服务设施。社区服务中心、派出所等政务机构也设在这里。这种多中心合一的形态既有利于城市空间利用效率的提高，还将有限的社区购买力集中起来，给所驻商家带来强大的人气。 近年来，中国掀起了一股购物中心开发热潮。千篇一律的多元业态、一站式购物，鲜有新意，更无力为购物中心的全程运营提供战略支撑。实际上，购物中心的定位是购物中心战略规划的起点。它所决定的不仅仅是购物中心的商业功能，更是购物中心的发展命运。 商业业态分类 1． 分类方法 商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。 商业业态的分类在国内并没有一个成熟的标准，在 2000 年前，中国的购物中心还没有大量发展，国内对商业业态的划分基本是针对零售业态进行的划分。为大家认可的划分方式为百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场、专卖店、购物中心、仓储式商场八种业态。随着购物中心的发展，原来的分类方式已经不能满足现代商业的发展，越来越多的人认可原来的商业业态类别归结到零售业态中，并引入了多种业态概念来准确描述购物中心的经营形态。 大多人认可一下划分方式：零售业、娱乐业、餐饮业、商务业态、服务业态， 在下面的章节将一一陈述各业态的特色和国内主要品牌。 招商 定义及重要性 第 3 页 共 8 页 招商就是对商业物业管理人员引进商家的行为描述，招商是商业物业收益的实现形式，一个商业物业项目运作成功与否,就看是否能按计划成功招商。因而， 对于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成 功。 没有招商的商业物业将没有收入：假使零售商不愿签订租约承租购物中心内部营业空间，则商业物业将没有收入产生。 招商决定商业物业的市场价值：例如，假使你有一座一百万平方尺购物中心，有 400,000 平方尺可出租空间(GLA)，而你能够将每一租约每平方尺提高 US$1 租金，