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房地产行业税收政策(二)--第1页 欢迎阅读 三、流转税 （一）增值税 根据财税[2016]36号规定： 1、税率 销售不动产、出租不动产：税率为11% 简易计税，征收率为3% 2、新老项目 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4 月30 日前的房地产项目。2016年4月30 日以后的为新项目。 实际工作中，认定老项目的其他情形：在2016年4月30 日前的施工合同，可 以辅助有付款记录、工程形象进度、照片等。 3、销项税 （1）销售额 根据“国家税务总局公告2016年第 18号”： 销售额= （全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 当期允许扣除的土地价款= （当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销 售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的 建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包 括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 房地产行业税收政策(二)--第1页 房地产行业税收政策(二)--第2页 欢迎阅读 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含 省级）财政部门监（印）制的财政票据。 根据“国家税务总局公告2016年第86号”： “当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容 积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情 ，扣除的土地价款不得超过纳 税人实际支付的土地价款。 根据“财税〔2016〕140号”，房地产开发企业新项目，在取得土地时向其他 单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣 除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能 够证明拆迁补偿费用真实性的材料。 （2）销售折扣 第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的 的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列 顺序确定销售额。 第四十三条纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的， 以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得 扣减折扣额。 例如：同一项目户型的相同期间中，因为司庆当天9折优惠。税务机关有可能 认为价格明显偏低要求核定销售额。 （3）预缴税款 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按 照3%的预征率预缴增值税。 房地产行业税收政策(二)--第2页 房地产行业税收政策(二)--第3页 欢迎阅读 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税 的，按照5%的征收率计算。 预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属 于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。 （4）关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售问题 根据河北省局“关于全面推开营改增有关政策问题的解答”（之二）房地产开发 企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照《纳税人转让不动产增值税征收 管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）的规定进行税务处理，不适用 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务 总局公告2016年第18号），不允许扣除土地成本。 登记在房地产企业名下房产，再次销售时，属于“二手”，不是房地产开发项目 尚未办理权属登记的房产，因此应适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办 法》（国家税务总局2016年第14号公告）。 例如：新天地商业街等自持物业。 根据，国家税务总局2016年第14号公告： 一般纳税人转让其2016年4月30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税 方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 一般纳税人转让其2016年5月1