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房地产项目拿地常用方法--第1页 欢迎阅读 房地产项目拿地常用方法揭秘 圈地运动起于何时及其利与弊，这里不作讨论。本文就一些流行的圈地招数加以分 析归类，以便于各级城市运营官明察及各大城市运营商借鉴。需要说明的是，这里 的“圈地”不带有褒贬成分，不涉及是否合规，专指达到一定规模的土地流转、开 发活动。 ???招数一：公益事业圈地 ???主要包括以各类慈善事业、福利事业、宗教、教育等名目启动的工程，一方面， 当地政府以此名目立项圈地，低门槛吸引投资商，另一方面，开发商扛着这些公益 旗号向地方投资，等资源到手就会改头换面（实际上在拿资源之前就已经策划好）， 或部分实施原公益工程，或干脆搞几个论证报告申请变更用途，以保证商业利益的 最大化。 ???近年来，温州德力西集团、北京物美集团、河北新奥集团、安徽南翔集团等四大 民企联手上演的万亩商贸城的德美奥翔大戏，席卷安徽安庆、蚌埠、山东泰安、河 南南阳、商丘和四川南充等地，就是打着“光彩事业”的旗号，在全国二线城市迅 速拿地，其扩张势头引起了业界普遍关注。所谓光彩事业，是中国政府为了发展欠 发达地区的经济，于 1998年发起的通过项目推动来进行“开发扶贫”的计划。光 彩事业是民间团体，不一定享受国家优惠政策，但由于其能创造就业机会，带动地 方经济发展，地方政府可能会有配套的扶持政策，包括以较低的价格获得土地。 ???在美丽的大连旅顺老铁山自然保护区旁，正在兴建一项占地3平方公里的阳光世 纪工程，这项计划是阳光世纪集团（香港）有限公司以老年居住事业的名义实施的， 虽然获得了首个“全国老年住宅实验基地”的称号，但除了占地7万平方米的一期 房地产项目拿地常用方法--第1页 房地产项目拿地常用方法--第2页 欢迎阅读 工程—阳光家园（目前入住率50%左右）有些老人公寓的感觉外，区内的世界和平 公园、大连交大科技园、海滨别墅商贸区等项目似乎与老年事业没有太大干系，反 而是为后期推出的大型住宅项目—阳光生态城制造了卖点和吸引力。 ???香港启雄集团数次向湘西较贫困地区的凤凰县捐赠医疗设备，其总裁也因此获得 本地荣誉市民的称号，得到当地政府及老百姓的尊重和爱戴。该集团参与了近期的 凤凰县南华山国家森林公园经营权转让，以低于竞争对手30%的报价获得总面积 1100亩的南华山景区30年经营权，这也是值得开发商借鉴的公益事业圈地案例。 ???招数二：市政工程圈地 ???开发商往往主动向地方投资道路、管网、广场、绿地公园等看似不挣钱的市政项 目，在赢得地方政府信任的同时，也为获取区内成片土地及邻近区域地块的开发权 奠定了基础，不管土地出让方式是协议的还是市场的，因先期市政工程项目的垫底， 就多了一重交易砝码，至少混了个脸熟。 ???2005年7月以来，多家媒体报道了中信携手汤泉的消息，作为对中信深圳集团 投资 10亿元用于惠州市过境公路重大基础设施的回报，惠州市政府提供累计为2.7 平方公里的土地，由中信深圳集团开发、经营，其中包括占地1.7平方公里的汤泉 旅游度假村及过境公路两旁的金山湖地块和文头岭地块共100万平方米房地产开发 用地，这使得汤泉又一次遭到改嫁 （惠州市政府曾于2002年7月20 日与深圳华侨 城集团签订汤泉经营权转让意向书，又于2004年4月 14日把汤泉经营权交给惠州 侨兴集团）。 ??? ???广东省某管网工程公司以投资 1500万元通信管网 （仍保留管网的所有权和经营 权）为代价获得了山东某省级开发区45平方公里的规划、招商、开发、经营权，这 对政府和开发商来说是一个双赢的局面。很多园区招商陷入困境，除了产业定位不 明以外，基础设施不完善、不配套也是致命原因，但是，地方政府一时没有足够的 房地产项目拿地常用方法--第2页 房地产项目拿地常用方法--第3页 欢迎阅读 财力完成园区基础设施建设，只得眼睁睁看着园区圈而不开，开而不发；另一方面， 市政工程公司在有一定的资金实力的基础上，需要拓展其业务空间，提升其盈利模 式，通过投资市政工程获取相关开发权的过程，实际上就是有实力的市政工程公司 从一个工程服务商向土地一级市场运营商跃升的过程，政府将后期的土地获益部分 地让度出来是合情合理的。这种做法可以在遵循相关法律法规的前提下逐渐推行， 以使得那些濒临崩溃的园区获得新生。 ???招数三：品牌连锁圈地 开发商凭借有影响力的品牌或成功模式从原来的发祥地拓展到异地去发展，肯定比 硬碰硬在市场上拿地有意义得多。作为旅游第一品牌的华侨城在经历