02房地产项目开发工作流程中地成本控制节点.docxVIP

实用标准文案 实用标准文案 文档 文档 资料类别：房地产开发（私密KF－ZQ001） 整理时间：2011 年 5 月 10 日 房地产项目开发程序和成本业务流程 一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程） 阶段 程 序 需准备的资料 行政管理部门 成控关键点 提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、 参与方案甄选：规模和地 项目建议书（申请报告）投资估算和资金筹措、建设进度 发改委（计划局） 点、资源、条 项目 项目选址方案 安排、效应分析。 以计划管理为主； 件、投资估算 规划、土地、环保、和资金筹措、水利、林业、旅游 建设进度安 前期 阶段 设计任务书、投资计划 项目核准或备案资料： 等部门参与选址； 排、效应分 申请报告、城市规划意见、用地 经济、计划、建设 析；收集计费预审意见、环境影响评价、水土 等部门参与 初步 基数，建立各保持方案、占用林地审核、矿藏 设计和方案审批。 地政策性数 初步设计（建设方案） 压覆评估等＋营业执照。 据库，设计排 查 办土地使用证：土地出让合同、 检验收费标 交费证明等； 准，记录零时 施工图设计、图纸审查 办规划许可证：申请报告和发改 建委（建设局） 开支收费，填 项目 委批文、用地规划许可证、土地 写成本表格 证、已审批规划图和建筑设计 准备 图； 阶段 办施工许可证：土地证、规划许 项目征地、报建、招标 可证、招标确定施工队、施工图 审查证明、质量安全监督手续等。 项目 质量监督记录、分项（分阶段） 施工 组织施工（安全、监理）工程质检报告、隐蔽工程验收记阶段 录等。 验收备案资料：验收备案表、竣 土地、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门 建设局  同上 进度付款、材料批价、索赔、变更的处理 验收、结算、备案 项目竣工 资料整理归档 验收 阶段 产权登记、物业管理 工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。 内部资料室 办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。 建设、规划、 同上，结算， 消防、环保等 积累决算数行政管理部门 据 建设档案馆 同上 评价物业管理及维修阶 房地产管理局 段的待发生 成本 二、房地产公司项目开发的内部工作流程及成控关键点 节 工作 点 阶段  大类 小类 主要工作内容 主 项 说明 工作部门 主办 主办 协办 分 项 部门 岗位 部门  成控关键点 了解周边配套情况  了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 了解地块所属区域的规划，对以  项目部 经济效 益预测 对交通、 土地地块现状图规划设计条件落实地块具体位置及周边情况落实规划条件，了解限制性条件对地块现状、地质条件、是否有 土地 地块现状图 规划设计条件 落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条件对地块现状、地质条件、是否有 项目部 项目部 信息 收集 现场踏勘 地下埋藏物等影响开发的因素 详细了解 项目部 析 和售价有关 社会效 后项目开发的影响和支撑益分析 后项目开发的影响和支撑 益分析 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否 调整 项目部 土地成本、拆迁 费用 了解地块的上市方式和土地款 土地 了解项目开发成本 土 价值 地 初判 获 了解当地的房地产  了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 建立政 项目部 策性数 据库时间及进度和 取 市场状况 阶段 产品形式、开发周期的安排 项目部 销售部 成本的 关系密切 现状图（纸质加电子文件） 项目部 土地 价值 可行性研究报告 深判  市场深度调研 项目最终定位 销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户 分析、产品分析、市 项目部场竞争分析等； 研发部：负责协助进行区域市场调研。根据以往及周边项目成交客户分析和 产品分析等，对项目 研发部定位、客户定位、产 品定位等，提出策略性建议。  销售部 预测可研发部 能售价 销售部 方案决 项目部 定设计 工程部 成本测算：针对多个方案进行初 进行项目开发的方步成本测算、利润率分析及比选 案设计和成本测算。 各部门会同研讨：根 研发部据土地的开工条件、 方案比成本部 选，提出项目部 不同方 销售部 案对造 开发周期及付款计划 市场情况，共同制定开发节奏。 工程部 价的影 响 项目方案确定 项目方案确定 总经理 各部门 现金流测算 财务部 成本部 必是增 值方案根据类 各部门 似项目 估算 节 工作 点 阶段  大类 小类 项目招商报告 主要工作内容 主 项 说明 区域宏微观市场研究 工作部门 主办 主办 协办 分 项 部门 岗位 部门  成控关键点