小寨西旅国际项目.pptxVIP

工程市场研判暨产品定位分析报告;; 2007·扩张·地产·运营 ;全面透视市场 ;PART1: 区域市场概况分析 ;;[小　寨　商　圈　综　述];; ;;;商业地位：小寨，商业气氛浓厚，始终是西安除钟楼之外的第二大商圈 商业形态：小寨商圈目前以好又多、百盛、百汇龙头，经营形式上以中 　　　　　小型商城居多，个体商户经营为主、品牌专卖店为辅， 　　经营范围：以时尚、潮流的服饰、小商品为主，餐饮、娱乐、为辅； 　　 　　消费群体：消费群体 覆盖整个西安。主要以城南人群主，群体非常庞 　　　　　　　大；年龄上以30岁以下的中青年人群为主； 　　 　　商业缺陷：缺乏真正的一站式的集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大 　　　　　　　型购物中心 　　商业价值：小寨作为年轻人基地、时尚潮流的代言人其租金水平居西安 　　　　　　　前列，平均租金水平高达 400元/㎡·月；;PART２: 区域市场在售工程概况;雁塔文化新天地 工程位置：纬二街十字西南角 价格：目前首先推出夹层、地下一层、地下二层，均价在25000元/㎡ 　　　;２．万万代 (钟楼) 定位、主力商家、管理机构：;３．新兴24G 〔轻工〕 定位、主力商家、管理机构：;４．东方龙·安南城;1).新一代国际公寓;;地理位置：科创路与太白南路丁字路口西北角 开 发 商：西安嘉天实业 建筑面积：约2万㎡ 建筑形式：独栋19层高层，1-3层商铺，4-19 公寓，4梯26户， 户型面积： 25．67—82.08㎡，精装修，全套 美标洁具。 销售均价：4300元/㎡ 销 售 率：86%;3〕.摩登BOBO;4〕.丹枫国际;５〕.皇家公馆;６〕.阳阳国际广场;７.福满园;８.一又二分之一国际公寓;;;;PART３:工程定位系统; 就本工程而言，开发模式无外乎两种：一为普通产品模式，一为中高端精品模式。这里所区分的普通与高端，是相对于西安市现有物业档次的划分，并非指物业绝对档次。 下面我们将就这两种开发模式做出分析抉择：;1.做什么样的产品? 2.运用什么样的营销模式? 3.设计什么样的概念主题? 4.借鉴哪些成功工程的模式?;出路——品牌之路;;;;;[工程市场定位体系]： [产品定位]: 1.纯小户型精装修酒店式公寓[产权式酒店] 2.铂金商圈钻石地段临街旺铺,综合型休闲\购物\娱乐中心 3. 〔酒店式工作室类商住楼＋产权式商务酒店套房〕 4.酒店式专业效劳四星级装修标准 [主题定位]：复合价值产权式酒店　投资型物业 ; [形象定位]： ;[目标客户群定位]：;;为什么要做产权酒店式?地段卓越+国际级旅游名城+开发商丰厚的旅游资源+广泛的市场需求+独特定位突围;谨以： 新经济商务联邦 ;;［产权酒店的根本特点］ 地点要求 产权酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，海南等拥有充足的客 源，能够保证足够的客房出租率。 经营方式 投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理，获取分红以及一定时 间的免费入住权。 投资收益巨大 业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖 变现。 运营本钱低 酒店开业之前，已收回局部投资，在运营当中防止了巨大的财务费 用，运营本钱比常规酒店低的多，从而在经营政策上非常灵活，在 行业竞争中占据绝对主动。;;三、产权酒店目标客户群体及购置动机 一).个人客户以投资和自住为主: 1.主要是经济兴旺地区的企业高层和私营业主;金融\贸易\网络\证券\ 演艺界人士和不动产投资人. 2.年龄在35—55岁之间,家庭年收入在20万左右,可以自由支配50万以 上的资产. 3.一般拥有第 二套甚至第三套住宅,拥有丰富的置业经验. 4.经常出入商务场所,经常旅游,使用名贵产品和高档消费品,关心国家大 事和商务信息,紧跟时代潮流. 5.对小寨商圈高度认可,或者在周边居住,做生意,对小寨周围很熟悉.如 周围的音乐学院\长安大学教师,军区离退休老干部等;二).企业客户以接待会议培训和疗养渡假为主: 1.主要是一些与酒点所在地有密切商务联系的公司; 2.西安的外资企业\国有企业\股份制企业或政府机关; 3.用做接待客户\渡加\会议和培训,为员工发放福利. ;［产权式酒店经营模式］ １．名牌酒店管理公司管理： ２．业主委托经营：业主投资后，委托酒店管理公司代为经营管理。酒店管理公司对产权酒店进行全权经营管理，业主获得协议承诺的消费权利和投资收益，不得干预酒店管理公司的日常管理。 ３．业主权益保障：从酒店开业起，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。委托会计师事务所对