6大商业模式分析和总结.docxVIP

2006商业地产开发六大模式 只售不租出让产权 只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预， 仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压 力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。 但由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，而经营者往往根据自己的判断“什么赚钱卖什么”来选择经营品种，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。 只售不租的商业地产开发模式，只能局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。由于管理不善导致商场难以经营甚至瘫痪的悲剧在商业地产领域时有发生，甚至已成为一种通病。在深圳东门这样人流旺盛的地方，很多商场也是难以立足，其中有相当一部分原因，就是只售不租的营销模式种下的祸根。 只租不售统一管理 商业地产开发商掌握产权，对所有的商业物业采取只租不售的形式，期望通过租赁持续 性获利，如华强北群星购物广场、中信城市广场等项目就是此种开发营销模式。在具体的操 作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升 商业价值。如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物 业能长期稳定地成为一个品牌。 但是，缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将 物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营 能力弱，往往导致商场经营失败。 目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一 卖就死”的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临购物中心运营的现实。据有关部门 统计：从2004年下半年以来，在购物中心会员中，只租不售的商业面积达到了1493万平方米， 占总开发面积的76％，远远高于租售结合模式与只售不租模式。即使面临资金压力，越来越 多的购物中心开发商不再急于出售商业房地产产权，而更加看好、注重通过商业项目的管理、运作，提升物业的潜在价值。 不售不租自主经营 在茂业百货取得巨大成功的示范效应下，一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不 租，采取自主经营模式，纷纷介入百货、超市、家居等零售行业。开发商自主经营，既是所有者，同时也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势。但是，值得注意的是，由于房地产开发与商业经营隔行如隔山，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营中呛水，一些商业 地产开发商在运营零售商业时，一般都是从现有的百货商场挖几个人凑成班子，还不知百货 这趟水的深浅就草草上阵，结果经营失败者十之八九，在深圳就有多家房地产开发商自营百 货以关门告终。 尽管零售经营风险巨大，但深圳今年以来发展商自营商业的大有人在，如星河地产自营 总规模约13.5万平方米三大商业项目COCOPark、第三空间和星河丽思卡尔顿名店广场，海岸地产自营12万平方米的海岸城购物中心等等。不难想象，这些大型商业地产项目如果运营 成功，开发商将凭借规模优势和自有物业优势，对现有零售连锁企业形成强大的竞争压力， 深圳有可能会出现茂业第二、茂业第三。 房地产开发商介入商业自营，另一个动因是出于融资考虑。随着房地产开发融资难度加大，一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金，把零售商场巨大的资金流量视为新的房地产融资渠道。 租售结合收放自如 租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，以平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。 采用这种经营模式，要把握好出售和出租的比例及结构。通常情况下，开发商都掌握大 部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经 营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店＋ 辅营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值。而销售区和非销售区相 对完整独立，即使未来销售区经营出现问题，也不影响高楼层的经营。在深圳有不少此类成 功的案例，如华强北燕南路88号商城共18000平方米，二、三层以优惠的租金引进沃尔玛， 首层仅售2500平方米的面积。沃尔玛的进驻，具有吸引消费者的凝聚力，有制造轰动效应的能力，能带旺整个商场，而出售首层商铺让开发商的资金得以回笼，缓解经济上的压力。此外，近期推出的宝安南