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以房养老利弊分析 一、事例选择： 2006 年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建 议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向 全国推广。 2007 年，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养 老〞的创新型“以房养老〞模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上 海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其根本模式为：老年人将自 有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住 在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易 费用后全部由老人自由支配使用。 2021 年，在全国召开的社会养老效劳体系建设推进会上，民政 部部长李立国说，城乡老人家庭中，空巢家庭超过 50%，局部大中城 市达 70%。民政部将试推“以房养老〞。民政部副部长窦玉沛指出， 要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、“以房养老〞等效劳市场。 这可以看成国家在以房养老政策方面最新的表态。 2013 年 9 月 13 日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的? 关于加快开展养老效劳业的假设干意见?，明确提出：“开展老年人 住房反向抵押养老保险试点〞。这是 21 世纪国务院领导人批示研究 这项保险效劳之后，第一次由国务院常务会议正式提出要求，由此再 度成为舆论热议的焦点，赞成者和反对者，不一而足。 2014 年 3 月 20 日根据?征求意见稿?，保监会有望在北京、上海、 广州和武汉这 4 个城市先行试点。在保险公司试点资格方面，保监会 表示需满足 7 个条件，如已开业满 5 年，注册资本不少于 2 亿元，能 对反向抵押养老保险进行合理定价等。 此外，?征求意见稿?对保险公司参与以房养老业务试点提出总量 限制。试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估 价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过 200 亿的局部 +0.2%×上一年末总资产超过 200 亿的局部。单个反向抵押养老保险 合同的初次抵押贷款金额不得超过 500 万元。以一家保险公司总资产 为 1000 亿元为例，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不 得超过 4%×200 亿+0.2%×800 亿=9.6 亿元。 保监会还要求，保险公司在宣传该产品时候一定要如实介绍，明 确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产 增值在提升养老金领取水平方面的作用；不得向不符合要求的客户推 介业务。房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估， 费用由保险公司和消费者共担。 此外，对于该产品的销售，保险营销员需要持证上岗，经考核通 过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户 的 “反悔权〞，征求意见特别提出该产品的 “犹豫期不得短于 15 个 自然日〞，比一般保险产品 10 天的犹豫期有所增加。一险企人士告 诉记者，该业务面临很多风险，如 70 年产权问题等，他分析参与的 保险公司做法会比拟保守。 二、个人讨论提纲： 首先，我们从实际本身来看一下 1、市场前景 关于以房养老，很多专家的观点一致：以房养老值得期待。理由 有二：一是“4+2+1〞的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的 家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天 伦之乐的晚年。二是老年人，整个晚年的花费也在不断增大。而以房 养老的养老模式恰恰能改善 “有房富人，现金穷人〞的“中国穷老 人〞现状。 2、表现形式 〔1〕子女养老，房产由子女继承； 〔2〕抚养人养老，房产由抚养人继承； 〔3〕租出大房再租入小房，用房租差价款养老； 〔4〕将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老； 〔5〕售出大房，换购小房，用差价款养老； 〔6〕将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老； 〔7〕将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从 该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后那么用 该住房归还贷款。 第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几 种形式属于自助性养老，有较高的交易本钱和不确定性 〔自己售房和 出租房等均有较大的交易本钱，自己再租回房子或者住老年公寓等也 有较大不确定性〕；最后一种形式为社会机构承揽的反向抵押贷款养 老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适