广州合润广场商业地产项目推广策略及合作建议.pptVIP

阶段计划： 1、蓄水期：（7、15—7、30） 通过活动引发软文效应 媒体：广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报 方式：软文、新闻炒作 资金：20万元 2、放洪期（8—9月）公开发售期 媒体：广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报、户外媒体 方式：硬性广告、软文炒作、户外媒体 资金：180万元（其中硬性广告130万元；活动、软文炒作45万元， 户外媒体5万元） 3、持续期（10—12月） 预留约40万元以上，根据1、2 阶段销售效果决定第三阶段的媒体计划 第三十一页，共五十一页。 平面表现 第三十二页，共五十一页。 销售思路建议 第三十三页，共五十一页。 租/卖的配合建议 先租后售： 在开盘前期重点招租，在企业进驻有一定数量后，再着力出售 以租带售： 以租金累积折算为购楼金，吸引个别有购买意向的租户转为业主 开盘期 附近十大行业商家、企业 租约促售： 对购楼者带租约销售，提供按揭服务，租约期满优先放租、吸引投资商注资 热销期 投资者 第三十四页，共五十一页。 合作方式建议 第三十五页，共五十一页。 服务模式建议： 代理服务方式 第三十六页，共五十一页。 整体代理服务方式 签定广告代理，对客户进行全方位、系统的服务模式； 所有服务内容只涉及合润招商项目； 签定合作代理协议，由专项组专注服务； 并根据具体的项目，增加配备对应人员进行针对性的服务。 第三十七页，共五十一页。 合润广场推广策略 及合作建议 第一页，共五十一页。 43层，越秀区标志性建筑 外墙银灰饰板，玻璃膜墙，现代感极强 360o自然采光 三层地下停车场，升降式入口 地处广州传统市中心，交通四通八达 合润广场所在地附近集中了鞋业、饰材、服装等多个专业市场 配套齐全，24小时自主空调，工作时间不受限制 产品优势 第二页，共五十一页。 合润广场的问题 1、区域位置上的问题: 地处老城区，周边缺乏现代商业氛围 2、交通上的问题: 与天河、花园酒店、东风路等高档写字楼区相比并不便利 3、竞争上的问题： 周边的写字楼、商用楼价格较低 4、产品上的问题： 间隔较小 周边环境较差 停车场的规模和方便程度较差 裙楼的灯饰城从档次到外观都比较低档，与合润风格不相符 第三页，共五十一页。 消费群定位 合润可以满足那一群人的需求？ 他们的形态特征及核心需求？ 第四页，共五十一页。 1、物业投资者 主要分布在珠三角、港澳台，掌握一定的闲散资金 关注低风险的投资：易出租、易转手 追求稳定的回报：出租率高、回收快、回报大 第五页，共五十一页。 2、附近行业的寄生企业 主要的生意来源: 工商行政服务类公司：律师事务所、进口代理、行政…… 物流配送服务类公司：物流公司、配件经销单位…… 对外宣传服务类公司：广告设计公司、印刷公司…… 第六页，共五十一页。 3、供货附近专业市场的企业、经销商 生产企业分布在珠三角，与商铺的业务往来极为不便 他们也急需一个就近的办公、展示、洽谈的区域——写字楼 第七页，共五十一页。 主要生意来源的核心需求： 行业的寄生企业 专业市场的供货单位 物业投资者 主要购买人群 主要租用人群 向客户展示其实力，增加生意成功率 方便与客户沟通，加强运作效率，做更多的生意 增加生意 易出租、易转手、回收快、回报大 取决于前两者 第八页，共五十一页。 越秀区首个国际商务中心 对现有定位的一些担忧： 对于投资者： 投资范围并不局限在越秀区，除非是“广州首个”方能吸引； “首个”代表还有第二、三个，对于“首个”将抱观望态度，难以促成购买 “国际商务中心”的概念在天河更有说服力，如果要投资 “国际商务中心”会选择-中信广场 对于企业： 进驻写字楼目的是增加生意，“越秀区首个”无法直观满足需求，难以促成其进驻 如果要选择“国际商务中心”将会定在天河，因为那里感觉更“国际”更“商务”。 第九页，共五十一页。 销售目标为1亿 租：不可能达到，100%的出租率今年可回收资金还不到4千万（以中信广场租价计算）； 售：写字楼在合润尚未旺起来的情况下销售障碍很高。 租与售的问题： 第十页，共五十一页。 如果按常规的推广方式，有可能会造成 企业不愿进驻 投资者看不到投资价值 价位买不高 出租率低 出售率低 租售价位低 所以必须要通过差异化策略，包装出合润的投资价值 第十一页，共五十一页。 产品差异化定位 第十二页，共五十一页。 机会 ：产品的核心竞争力 抓住合润广场独一无二的优势：—— 日人流量近数十万 汇聚数万的商家、企业 日成交量数千万元 十大专业商圈 广州现有的写字楼那一个有此优势？ 人旺 地旺 财旺 第十三页，共五十一页。 核心定位（生意Idea） 广州首个国际行业大厦 第十四页，共五十一页。 打造一个“周边行业龙头的聚集地” 推广思路： 核心主题： 合润广场：凝聚十大