房地产报告-上海秋季房展会分析报告29.pptVIP

直击—— 第一页，共三十页。 Code of this report 1 房展会概况 一、背景综述 二、基本信息 三、整体特点 房展会分析 一、楼盘区域分布 二、面积与价格分析三、物业类型 四、成交分析 五、客户分析 六、个案分析 房展会小结 一、小结 二、中原观点 目录 第二页，共三十页。 Code of this report 1 PART 1 房展会概况 第三页，共三十页。 Code of this report 1 展会概述 一、背景综述 关键词： 限购 央行加息 保障性住房 全国限购，金融形式依旧严峻，从4·17“国十条”到“9·29”新政，市场对房地产调控的力度与决心发生了一个质的转变。开发商在经历了长期低迷的楼市，在传统楼市旺季“金九银十”过半时颓然依旧。十一房展会的到来无疑成为诸多房企眼前的一根救命稻草，皆欲攀之。 下面来对政策来做个初步的回顾： 第四页，共三十页。 Code of this report 1 展会概述 二、基本信息 展览日期：2011年10月3日—10月6日 展览地点：上海展览中心 主办单位：上海展览中心 展览面积：30,000平方米 展 商 数：250多家 此次房展会是2011年沪上最后一次大型的房展会，共吸纳了150多家开发商250余个项目参展，数量均为年度之最，其中，江浙沪地带总计约130余个项目参展，上海本地项目共有87个，占比65%。更是吸引了万科、保利、新城等不少知名品牌开发商前来参展。 在房展会的四天时间内，接待参观市民超13万人次。虽然参观人气高，但购房者观望气氛依然浓厚，展会现场成交低迷。 另据统计，亮相这一2011年沪上最后一次大型房展会的楼盘，多数为针对刚需群体的公寓产品。 第五页，共三十页。 Code of this report 1 展会概述 二、基本信息 参展楼盘 第六页，共三十页。 Code of this report 1 展会概述 二、基本信息 本次房展会人流量达到13万，比今年五一房展会有所上升，但比同期的2010年秋季房展会少了1万人。%。。 第七页，共三十页。 Code of this report 1 展会概述 三、整体特点 特点一：参展楼盘创历史新高——参展的项目达到250个 2010年秋季房展会 2010年第 28届房展会 2011年上海之春房展会 2011年上海假日楼市 2011第29届上海房展会 2011上海秋季房展会 据统计，此次“十一”房展会的参展项目为250个，相比今年“五一”房展会上升了40%。究其原因主要有以下几方面：1、“金九”已暗淡无光，楼市行情扑所迷离，市场恐慌加剧，开发商急需抢占市场，积累更多的意向客户；2、在限购的持续影响下，楼市面临更大压力，开发商急需为年底的回笼资金做好准备,并借“金九银十”的势头，抓紧出货。%。 第八页，共三十页。 Code of this report 1 展会概述 三、整体特点 特点二：刚需项目是绝对主力——低价项目跑量以回笼资金 在本次房展会上，针对刚需群体的公寓产品，要大于针对高端以及投资客的产品。作为行业龙头，万科更是推出了1.5亿元的青年置业基金，主要面向在沪中青年置业群体。 从上面的统计可以看出，面积在100平米以下的住宅占总量的59%，25000元/平米以下的占63%。说明在现在这个市场环境下，开发商主要针对是在沪中青年置业群体，推出刚需房。以价换量，为回笼资金做准备。 第九页，共三十页。 Code of this report 1 展会概述 三、整体特点 特点三：优惠折扣项目幅度弱于预期——很多企业选择低调促销 此次“十一”房展折扣的幅度和强度弱于预期，不少企业为了降低促销的敏感度，会比较低调地处理促销方式。项目大幅度明面上“掉价”的可能性不高，取而代之的会是一些曲折性降价。主要表现为以下几种： 大部分楼盘优惠方式仍是“限时特价” 即国庆期间购买指定房源可以享受几十万元的优惠，有时还附带一些“增值内容”如送装修款、法国游等。但不少项目虽然降价数十万，要么是尾盘“清仓”，要么也是一楼等位置一般的房源。 除阳台、走廊外，连菜地都送 在建筑面积计算规定出台后，一些开发商趁势将送面积房源作为“绝版户型”大力推出。奉贤的“申亚花满庭”甚至还送一块约18平方米的“菜地”。 联排别墅打“高性价比”牌 素有“沪上联排别墅热销第一现场”之称的长泰东郊御园，喊出口号“买