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住宅小区物业管理企业经济效益分析 一、按招标书项目分列收入、支出项目，编制收支预算书 （一）收入测算表（见附表2） （二）支出测算表 1、人工费用测算(见附表 3) 2、环境卫生、公共设备设施养护、保安、绿化、办公公共 能耗等管理费测算表(见附表 4) (三)收支预算汇总表 1、2007—2009 年度**小区收支测算汇总表(见附表 5) 二、根据盈亏情况，分列年度持平计划，增收节支计划 (一)分析盈亏情况 首先，**小区作为目前较大型、现代化社区，为高质量物业 服务提供了条件。小区人性化的设计定位和生态型住宅小区 的建立，一方面充分满足了业主的生活需要，另一方面也增 加了公共水、电费及共有部位和共用设施、设备的维护量和 维护成本，如:地下车库的照明、设备设施用电、文化体育 设施、智能化监控系统、防盗设施、水景等。特别是分散型 地下车库的设计，在解块停车难问题的同时，也提高了养护 管理成本，而且增加了小区的地坪面积，间接地增加了清卫、 绿化、保安、小区的其次，设施设备管理养护等多项物业管 理的费用支出。． 设计已经超出了对一般居住条件的追求，而是按照生态型的 要求设计，客观上定位了业主的层次相对较高，经济上较为 宽裕，比较容易接受实施物业管理，为提供其他各类衍生服 务和提高小区管理档次奠定了基础。并且使得物业管理费的 定价可以更加接近市场化运作，服务与收费的矛盾会相对较 小。根据以上分析，我们认为，**小区在提供较高档次的物 业管理服务的同时，将有稳定的盈余。 (二)收费上的欠费和拒交对策 我们除了查清原因，改善服务，针对性地解决问题外，还通 过上门宣传，书面催交等形式，加强小区的收费工作，对于 非物业管理原因而拒付的，可以请业主委员会协调，必要时 采用法律手段解块。 （三)分列年度持平计划 (见附表 5) (四)增收节支措施 （1）增设业主欢迎的便民有偿服务项目，增加收入，作为 物业经费的补充。 （2）根据精干、高效原则，推行规范化、标准化管理。在 保证人力、财力、物力的同时，运用一专多能型管理人才， 提高工作效率，减少人工费用支出。 （3）抓好小区的综合管理，提倡勤俭节约，减少管理中场 地，合理利用小区各类资源、加强资源回收利用，各种浪费， 加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施现象，加强设 施的维护和保养，尽量减少维修费用的支出，从而降低管理 成本，增收节支。 （4）提高业务质量，实行优质优价，确保物业管理费高收 取率，以达到自我完善、自我发展、良性循坏。 三、建立收支公开、监督制度 (一)建立健全财务制度和财务人员岗位职责，做到财务工作 有章可循； (二)与开发商签订《前期物业管理服务合同》，业主委员会 成立后，与他们签订 《物业管理服务合同》，明确收费事项。 (三)按规定实行明码标价。依照物价部门的样板在小区宣传 栏等处公布收费项目和标准，按规定项目和标准收费，接受 物价检查部门的检查监督。 (四)做好日常收费、报销和公共能耗合理分摊工作，不乱收 费，报销符合制度规定和审批手续。 (五)以小区为核算单位设立帐目，进行会计核算，做到帐目 清楚、帐簿规范。 (六)做好财务预算和分析，为公司经营做好参谋。 (七)每年一次向全体业主公布房屋共用部位共用设施设备 维修资金、房屋日常维修费及利用物业共用部位共用设施和 接受业主查询。物业经营用房所得收益的使用情况。相关场 地、． (八)按时向财税部门上交报表，依法纳税。 附表 1 物业公司规章制度、岗位工作标准、考核办法 序号 内 容 序号 内 容 一 管理机制类规章制度、公众管理制度 公共休闲、文化娱乐场所 17 1 住户手册管理规定 出入查验登记制度 2 业主临时公约 18 大件物品出小区登记制度 精神文明建设公约 19 3 水泵房管理制度 4 住宅区环境保护公约 20 给排水管理制度 5 装修管理规定 21 设备安全运行制度乱搭占地违 6 禁止违章章建 定规 22 空置房管理制度 23 用电用气管理规定安全用水、7 8 治安管理规定 24 值班制度 25 9 出租房屋管理规定保安巡逻值班制度 26 刑事案件登记制度 10 暂住人员管理规定 27 监控系统运行维修保养制度 11 环境卫生管理规定 28 设备运行巡回检查制度商业网点管理规定 1