浅谈近年来房企破产案件中“以房抵债”形态适用法律的延革.docxVIP

近年来房企破产案件中“以房抵债”形态适用法律的延革 近年来，随着我国房地产市场的调整，一些房地产企业因资金链断裂、开发周期延长等原因，出现了破产倒闭的情况。在这些破产案件中，经常出现“以房抵债”这一形态。针对这一形态，我国法律适用规则也在不断地延革之中。1. “以房抵债”的概念“以房抵债”是指债务人在借款方的授信额度内，将自己名下的房产作为质押物，获得借款方的现金支持。若债务人无法按时归还债务，则借款方有权处置质押物以弥补损失。2. 早期“以房抵债”实施规则在早期，我国对“以房抵债”的规则比较严格。2007年，《担保法》第47条规定：“抵押人违反约定将抵押物处分所得的价款不得高于担保债权的数额。违反约定处分所得的价款不足担保债权数额的，抵押权人有权向抵押人请求赔偿。”这一规定限制了抵押人处置抵押物的数额，但没有对“以房抵债”这种形态作出明确的规定。3. 适用的法律规则的变化随着“以房抵债”形态不断出现，一些法院开始审理诉讼案件中，“以房抵债”这一遗留问题。于是，在法律实践中出现了新的规定，如下：（1）关于“以房抵债”的数额；2011年，最高法发布《关于审理涉及以房抵债纠纷案件若干问题的指导意见》。其中第三条规定：“借款人以自有房产为抵押物担保借款时，理应依据当地人民法院规定的评估价值的85%作为借款标准。”这个规定解决了在以房抵债的情况下，抵押物价值与债务金额的矛盾。（2）关于借款人权益的保护；2015年，最高法发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国反担保法〉若干问题的解释》第22条规定：“担保人当事人之间的约定与债权人约定不一致的，按照债权人的要求确定；担保人要求减轻或免除自己的担保责任的，应当依照法律和合同规定提供相应的担保。担保人有权要求抵押后质物优先用于偿还本人的债务，但应当保障借款人的合法权益。”这个规定为借款人的权益保护提供了一定的保障。4. 结语随着我国法律规则的延革，对“以房抵债”这一形态的适用也在不断完善。这对于增强借款人的信心、保障借款人的权益、促进房地产市场的健康稳定发展具有重要意义。我们期待未来的法律规则能够进一步延革，实现更加公平公正的司法环境。