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v房产开发的学习课件 第1页/共20页 房地产开发“空手道”揭密 一、“空手道”行为的主要表征 （一）登记注册的欺诈性。 （二）融资方式的隐蔽性 （三）资金流转的违法性 第2页/共20页 　二、“空手道”的成因 1、土地使用权市场化机制运作不力 2、评估标准不科学，评估结果欠公正 3、对房地产公司缺乏有效监管机制 4、房地产消费者缺乏风险防范意识 5、对土地使用权或“在建工程”的抵押审查不严。 第3页/共20页 《物权法》的相关规定 第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 　　 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 　　 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 第4页/共20页 　三、现行法律框架下处理“空手道”行为面临的问题 （一）法律冲突 １．银行抵押权和施工主体留置权的冲突。 ２．购房户的权利与“两种优先权”之间的冲突。 （二） 制裁不力 （三）缺乏诚信基础  第5页/共20页 案例：1992年10月，某市甲房地产开发公司与该市土地管理局签订了200亩土地使用权出让合同，地价每亩为10万元。甲公司受让土地后，在未经任何开发的情况下，开始转让其土地使用权。1993年5月，甲公司与乙房地产开发公司签订了土地使用权转让合同，将200亩土地以每亩12万元的价格转让给乙公司，合计价款2400万元。 第6页/共20页 1994年5月某市土地管理局下达了行政处罚决定书，没收甲公司400万元的非法收入。 问：（1）甲房地产开发公司与乙房地产开发公司的土地使用权转让合同是否有效？为什么？ （2）某市土地管理局的处罚是否合法？ 第7页/共20页 （1）甲公司与乙公司的土地使用权转让合同无效。因为，以出让方式获得的土地使用权必须符合规定的条件才能转让。这些条件是： 第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 第8页/共20页 甲房地产开发公司通过出让获得土地使用权后，在未进行任何开发的情况下转让土地使用权，是典型的非法“炒卖”土地使用权，因此，转让合同无效。 第9页/共20页 （2）某市土地管理局的处罚合法。违反法律规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。 第10页/共20页 四、预防和遏制“空手道”行为的对策 1、完善房地产开发商的市场准入、运作和退出机制 2、建立房地产预售、转让合同行政登记制度 3、建立房地产抵押、预售、转让合同纠纷民事附带行政诉讼的救济制度 4、建立房地产评估司法审查制度 第11页/共20页 房产开发商降价套餐有“猫腻” 第12页/共20页 手段一：巧立名目收钱   原本在房屋成本之内的水电建设费用，却被开发商巧立名目另外收取了 。 手段二：“套餐”促销欺诈   开发商所谓的促销“套餐”，实际是捆绑收费，其开具发票的名目也是“一揽子”。“收费本身应当合理合法”  第13页/共20页 手段三：退房合同欺诈  出现以下8种情况，购房人可提出退房。  1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%的。 2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期的。 3.开发商变更规划、设计影响房屋结构户型、空间尺寸、朝向的。 第14页/共20页 4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外) 5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。 6.不能或不能按期办理产权过户的。 7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。 8.合同中约定的其他退房条件出现时。 第15页/共20页 揭房产开发商定价四秘诀 第16页/共20页 房地产项目的定价策略，是整个房地产营销的重中之重，也是发展商不到开盘最后一刻也不肯轻易透露的“高度机密”。 没有卖不出去的房子，只有卖不出去的房价。“在其他行业，用成本法来定价的企业很多，但房地产与其他产品不一样。  第17页/共20页 “价格策略其实也是企业和消费者之间的一场心理战。如果消费者买楼后，感到房子的价值大于定价，那么楼盘就获得了很大的成功；反之，消费者肯定感到不满意。 第18页/共20页 优惠的价格始终是最吸引买家的营销手法之一 现象一 大折扣增加消费满足感 现象二 高价开盘增加市场认可度  第19页/共20页 感谢您的欣赏