以营销视角谈住宅小区规划.pdfVIP

以营销视角谈住宅小区规划--第1页 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。居住物 业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅 楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和 公共场地。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企 业或者其它管理者进行管理。下面一起看下为大家整理的物业管理制度文 章。 住宅产品在日益成熟的消费市场环境中开始注重项目整体素质的竞 争,要求相关工作应该以市场为导向组织。本文详细分析了传统流程中各环 节相互脱节的弊端,提出市场营销工作应该贯穿整个房地产项目运做流程。 没有市场的产品就不是一个好产品 一、前言 在当前的房地产市场里,产品设计和营销策划的关系已越来越紧密,无 论是开发商,还是策划公司,都逐渐意识到两者的不可分割性和对项目成功 运作的重要作用。然而,事实上,目前仍有不少房地产开发商走着“我行我素” 的开发路线,只管自顾自拿地,地拿到了就找规划设计单位进行设计,等产品 基本成形后,再找家策划公司进行营销策划,并从此眼巴巴盼着卖个好价钱, 以等着获取高额的投资回报。岂不知,这些没有经过深入市场论证和营销观 点洗礼开发出来的产品往往不符合市场的需求,要不就存在着这样或那样 无法弥补的设计缺陷,致使后期的销售工作如履薄冰、举步维艰。就算请到 的是 “操盘高手”,也往往无回天之力,只能使出浑身解数的劲儿玩概念、玩 炒作,尽其所能为发展商挣回些许微薄的开发利润。 1 以营销视角谈住宅小区规划--第1页 以营销视角谈住宅小区规划--第2页 笔者在从事房地产营销策划工作的历程中,常常看到地产市场上许多 综合素质不错的项目苗子因产品规划设计和营销策划两个环节严重脱节 以致开发成问题项目,如本可以开发出十分畅销的小户型住宅的地块开发 成了大户型住宅,因周边的生活配套根本无法满足大户型消费者的需求而 致使项目严重滞销;又如小区规划或套型设计不科学将项目做成劣质产品 及出现缺陷户型,最终遭到市场无情的唾弃……。诸如此类,无不让人惋惜。 而深究其原因,往往是因为营销策划没有提前介入项目规划设计或项目规 划设计没有充分考虑市场需求和营销因素,而最终造成项目产品设计的失 败和销售的失败。 因此,籍以此文,笔者试图站在营销的角度对住宅小区规划提一些粗浅 的建议,以对当前房地产市场产品设计与营销策划两环节断链后所存在的 问题起一点启发作用,也权当是抛砖引玉之作吧。 二、“前营销”对住宅小区规划的必要性 房地产市场中“前营销”是指投资意向、地块的选择、市场调查、投 资收益分析、投资决策等五个阶段。项目开发离不开市场营销,而 “前营销” 则是项目营销的基础和关键。有好的前营销基础的项目投资决策才能够开 发出适合社会需要的房地产商品,也才能为开发商带来预期的收益。具体到 住宅小区规划设计, “前营销”的作用尤其不可忽视,可以说,没有“前营销” 策划,就不容易规划设计出符合市场、品质优良的住宅小区。 住宅小区规划设计看似只是一个纯技术上的活,而且表面看任何住宅 小区规划设计都大同小异,离不开那几个常规的要素:地形分析、规划结构、 空间组织、交通组织。而事实上,仅靠规划设计师的专业知识去独立完成住 宅小区规划,是万万支撑不起市场需求的。因为规划设计师再知识广博,也只 2 以营销视角谈住宅小区规划--第2页 以营销视角谈住宅小区规划--第3页 能得个大概的市场认知,无法对具体项目作更深入的市场调查,从而也就难 以对某一具体住宅小区规划细节把捏准确了。因此, “前营销”的介入就显 得必不可少。