第一章房地产与房地产价格评估.pptVIP

* 课程内容 第三章 房地产价格 第二章 房地产价格评估理论基础 第一章 房地产与房地产价格评估 第四章 房地产价格评估原则、程序和管理 第五章 市场比较法 第六章 收益法 第七章 成本法 第八章 假设开发法 第九章 房地产其他估价方法 第十章 土地价格评估 第十一章 国外及香港房地产价格评估制度 第一页，共四十页。 参考书目 《房地产价格评估》经济科学出版社，吴庆玲 《房地产估价》上海财经大学出版社，王人已 《房地产估价》首都经贸大学出版社，柴强 《房地产估价理论与方法》 经济日报出版社，张跃庆 《中国房地产报》 《中国建设报》 《中国房地产》杂志 第二页，共四十页。 第一章 房地产与房地产价格评估 学习要求 1.学习房地产、土地和建筑物的概念，从估价活动的角度认识土地和建筑物。 2.了解房地产的存在形态、房地产的类型，房地产的特性，房地产价格评估的作用； 3.了解房地产价格评估的概念、。 第三页，共四十页。 本章主要内容 1、房地产的概念 2、房地产的存在形态 3、房地产的分类 4、房地产的特性 5、房地产价格评估概述 6、房地产价格评估作用 7、复习思考题 第四页，共四十页。 1.房地产（real estate）的概念 房地产是指: 1)土地、建筑物； 2)附着在土地、建筑物上的不可分离的部分和 附带的各种权益。 第五页，共四十页。 不可分离的部分 指房地产使用功能要求必备的部分或为提高房地产使用价值而设置的部分。 如使用功能要求的水、暖、电、卫生、通讯、通风、电梯、消防、厨具、灶具等和为提高房地产的使用价值而种植的树木、草皮以及人工花园、假山、水池等。 由于它们往往附着在房地产上并与其不可分离，或者分离后会影响到房地产的使用功能，分离不经济，因此，可以看成是房地产的组成部分。 RETURN 第六页，共四十页。 附带的各种权益 包括权利、利益和收益等，它同样依附于房地产，与房地产物质实体密不可分。同时又是无形的，不可触摸的。 如: 房地产的所有权(real estate title)、使用权(real estate user)、抵押权、典权等。 RETURN 第七页，共四十页。 2. 房地产的存在形态 房地产有三种存在形态，即 1)土地 2)建筑物 3)房地合一 (我们通常称之为房地)。 RETURN 第八页，共四十页。 土地(land) 指单纯的土地。在现实房地产价格评估中包含两种情况： (1)指城市中一块没有建筑物的空地； (2)指实物形态上土地与建筑物合成一体，但价格评估中只要求评估土地部分的价值，这种情况可将其设想为是没有建筑物的空地。 第九页，共四十页。 土地的概念 从房地产价格评估的角度看，土地是指地球表面的陆地及其上下一定限度的空间。可以从 纵、横两个方面来理解。 横的方面，是人们用人为方法划分出土地的疆界，一宗土地的范围即为该宗土地的四至范围所围绕的面积。 纵的方面，土地分地面部分，地面以上一定限度的空间和地面以下一定限度的空间。 第十页，共四十页。 影响房地产价格评估的土地的九个特性 坐落位置——对于其所处区域、城市、周围环境、市场状况和具体地点的认识。在房地产价格评估报告中可按门牌号码的方式来描写。 面积大小——为依法确认的面积。要从总占地面积，红线用地面积、市政代征地面积、集中绿地代征地面积几个方面来认识。按经济学的一般规律，土地面积大容易开发利用，相对单位价格高，相反则单位价格低。 形状——通常用图(如宗地图)来说明。注意考察土地形状是否规则，是否有利于开发建设。通常形状规则的土地容易开发建设，相对单位价格高，相反则单位价格低。 四至——即对土地东南西北四个方位的描述。 NEXT 第十一页，共四十页。 土地权利用状况——土地权利用状况是一组权力，土地使用权有划拨的和出让、转让之不同，有的可以续期，有的不能续期，有的可以抵押，有的不可以抵押，出让的期限有长有短，这些部会影响到土地价格评估的结果。因此，要对土地的权利状况作详细调查。 利用现状——考察土地利用现状主要涉及地上有无建筑物，有无其他附着物;建筑物、附着物的使用寿命清况如何，是否需要拆除等。现状用途对未来的开发和利用有无影响。 设计要求——包括用地性质规划、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度、绿地率、建筑后退要求、建筑艺术、出人口方位等。 生熟程度——指基础设施的通达情况和土地的平整程度，据此土地可分为生地、毛地和熟地。 地质、水文和气象条件——地质条件决定着土地的承载力。地质坚实，承载力较大，有利于建筑使