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万科地产项目全程策划流程分析--第1页 深圳万科地产项目全程策划流程 一、 市场调研: 1, 前言本次市调的背景、 动机、 运用手段、 目的等; 2, 市场分析 (1) 当前市场分析( 开发总量、 竣工总 量、 积压总量) ( 2) 区域市场分析 ( 销售价格、 成交情况) 3, 近期房地产的有关政策、 法规、 金融形势 4, 竞争个案项目调查与分析 5, 消费者分析: ( 1) 购买者地域分布; ( 2) 购买者动机 (3) 功能偏好( 外观、 面积、 地点、 格局、 建 材、 公共设施、 价格、 付款方式) ( 4) 购买时机、 季节性 ( 5) 购买反应 ( 价格、 规划、 地点等) ( 6) 购买频度 6, 结论 二、 项目环境调研 1, 地块状况: 万科地产项目全程策划流程分析--第1页 万科地产项目全程策划流程分析--第2页 ( 1) 位置 ( 2) 面积 ( 3) 地形 ( 4) 地貌 ( 5) 性质 2, 地块本身的优劣势 3, 地块周围景观 ( 前后左右, 远近景, 人文景观, 综述) 4, 环境污染及社会治安状况 ( 水、 空气、 噪音、 土地、 社 会治安) 5, 地块周围的交通条件( 环邻的公共交通条件、地块的直入交 通) 6, 公共配套设施( 菜市场、 商店、 购物中心、 公共汽车站、 学校、 医院、 文体娱乐场所、 银行、 邮局、 酒店) 7, 地块地理条件的强弱势分析( SWOT坐标图、 综合分析) 三、 项目投资分析 1, 投资环境分析 (1) 当前经济环境( 银行利息、 金融政策、 开 ( 2) 房地产的政策法规 (3) 目标城市的房地产供求现状及走势( 价格、 成本、 效益) 现实土地价值分析判断( 以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 万科地产项目全程策划流程分析--第2页 万科地产项目全程策划流程分析--第3页 H:\精品资料\建筑精品网原稿 ok （删除公文）\建筑精品网 5 未上传百度 2, 土地建筑功能选择( 见下图表) 3, 现实土地价值分析判断 ( 以周边竞争楼盘的售价和租价作为 参照) 4, 土地延展价值分析判断( 十种因素) 5, 成本敏感性分析 ( 1) 容积率 ( 2) 资金投入 ( 3) 边际成本利润 6, 投入产出分析 ( 1) 成本与售价模拟表 ( 2) 股东回报率 7, 同类项目成败的市场因素分析 四, 营销策划 ( 一) 市场调查 1 项目特性分析( 优劣势判断, 在同类物业中的地位排序) 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构( 实用率、 绿地面积、 配套设施、 厅房布局、 层高、 采光通风、 管道布线等) 4 装修和设备 ( 是豪华还是朴素、 是进口还是国产、