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物业管理规范-直面物业生存困境--第1页 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物权法 规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者 进行管理。 狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进 行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、园林绿化、卫生、交通、生活秩 序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动;广义的物业管理应当包括业 主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过 程。下面一起看下为大家整理的精选物业管理文章。 直面物业的生存困境 叶锋/新华社—瞭望东方周刊 “10年间，成本增加了两倍，但物业费却不调整，这样的亏本生意， 怎么做？”《瞭望东方周刊》记者近期就物业服务业进行的调研中，听到 不少物业公司的抱怨。 从调研情况看，成本上涨凸显的收支倒挂是许多物业企业普遍面临的 营收困境。但另一方面，随着房地产市场的快速发展、存量房市场的逐渐 增大、技术和商业模式的不断创新，物业服务产业的潜力也逐渐显示出来。 上海：物业企业现“普亏” 作为国内房地产市场最发达的地区，上海的物业服务市场在全国具有 代表性。 目前，上海共有住宅小区10800多个，建筑面积约5亿平方米。其 中，商品房住宅小区5500余个，售后房住宅小区近5300个。 根据国家有关规定，上海住宅小区物业服务收费有三种定价形式：一 1 物业管理规范-直面物业生存困境--第1页 物业管理规范-直面物业生存困境--第2页 是售后房住宅小区物业服务费执行政府定价。根据1996年确定的有关标 准，多层住宅管理费每户每月4.5~7.5元，高层住宅每户每月5~10元， 其他还包括水泵运行费、保洁保安服务费等。二是普通商品住宅执行政府 指导价。根据2005年的有关办法，住宅物业服务项目分为综合管理服务、 公共区域清洁卫生服务、共用设施设备的日常运行等五项，收费标准分五 级并设立最高收费标准，按照房屋建筑面积计费。三是别墅等高档住宅小 区执行市场调节价。 调研发现，运行多年、执行政府定价和政府指导价的物业服务已出现 较普遍的成本倒挂。虹口区虹三花园小区物业企业景瑞物业负责人向本刊 记者算了一笔账：虹三花园物业费近10年没有变化，但一名保安的月工 资从450元涨至1450元，外加加班费、服装费、社保基金等加起来共3300 元，上涨 6倍多，“公司连年亏损，只能靠母公司补助”。景瑞物业一度 有“撤盘”的打算。 知名的万科物业也面临同样困难。上海万科物业服务有限公司目前管 理着上海30多个小区，绝大部分是万科自己开发的项目。2012年，公司 实现 800多万元的盈利，但总经理黄圣告诉本刊记者：“去年物业主营 实际上亏 900多万元。公司能盈利，主要是靠万科地产公司给予的物管 费价差补贴和品牌支持费，以及其他一些多元化经营。” 他说，公司目前人力成本占总成本的75%左右，每年一线职工的流失 率达到80%左右，“现在做物业确实比较困难”。售后房小区的物业经营更 是入不敷出。 万科物业副总裁朱保全8月份在一次论坛上提到物业“被开发商欺负” 而不得不承受的额外成本。他说：“譬如说一个10万平方米的小区，开发 2 物业管理规范-直面物业生存困境--第2页 物业管理规范-直面物业生存困境--第3页 商开了4个门。对于开发商来说，多开几个门没有太大的关系，但对于物 业服务公司来说，每多开一个门，物业服务公司就要多配置好几个秩序维 护员来站岗值勤，这样物业服务企业每年的人工成本可能就要多出来十多 万元，而且小区秩序维护工