房地产开发流程及风险控制-房地产建筑工程投资培训经纪人销售素质业务技能提高提升早会晨会精品幻灯片下载.pptVIP

房地产开发流程及风险控制 2主要内容一、房地产开发一般流程二、房地产开发环节主要参与者三、惠州市房地产开发流程四、房地产项目开发贷款中的风险 3房地产开发3个特点1 资金密集性2 不可逆转性3 登记有效性关注政策变化，例如: 土地政策 / 金融政策 / 税费政策 / 预售制度 等关注市场变化，例如: 竞争项目 / 畅销户型 / 未来的供应 / 价格变动 等关注登记制度，例如:合同备案制度 / 转移登记制度 等 4举例: 某房地产项目的经济效益分析注：图表表示某一高层住宅项目现金流、累计现金流，项目于2003年1月通过转让的方式取得项目用地；项目占地31,288平方米，规划建设为10栋17~33层高层住宅楼 ，于2003年5月开工，预计2005年2季度完工，2004年3季度取得预售许可证销售；项目总投资共计5个亿，土地成本占总投资的32%，项目向银行融资1个亿，贷款期限为2年；项目实现的销售价格为7500元/平方米；季度万元取得预售许可证经测算：（1）项目的动态回收期为3.05年；（2）项目开发1.5年（预售证取得）累计投入资金最大为2.5亿；（3）项目总投资5个亿，其中36%的自有资金，银行融资占20%，预售款占44%；（4）发展商的税前年平均利润率为15%；投入资金最大项目现金流项目累计现金流1 资金密集性 5取消预售政策，项目的经济效益分析取消预售制度——售价不变项目现金流项目累计现金流测算结果：（1）销售价格不变，项目的动态回收期为3.75年；发展商利润不变，动回收期为3.69年（2）销售价格不变的情况下，发展商税前年利润为4%；利润不变的情况下，销售价格由7500元/平方米提高至8800元/平方米；（3）项目开发2.5年（竣工验收）累计投入资金最大，为4.7亿；（4）发展商在自用资金35%不变的条件下，项目总投资达5.4个亿（融资成本提高4千万），银行融资占60%，销售款占5%；（5）银行融资3200万，贷款期为3年；取消预售——发展商利润不变取消预售——发展商利润不变取消预售制度——售价不变 6影响因素现有的预售政策取消商品房预售制度影响程度（1）对发展商融资资金影响自有资金35%的条件下，银行融资占总投资的20%；银行融资1个亿，贷款期限为2年；自有资金不变的条件下，需银行融资占总投资的60%；银行融资3.2亿，贷款期为3年；自有资金不变的条件下，银行融资资金提高40%；贷款期延长1年；（2）项目投资回收期影响投资回收期为3.05年销售价格不变，项目的动态回收期为3.75年；发展商利润不变，动回收期为3.69年；动态回收期延长0.65-0.7年（3）发展商利润影响税前年平均利润率为15%销售价格不提高的条件下，税前年平均利润率为4%；销售价格不变的条件下，发展商税前年利润降低了11%（4）项目融资成本的影响融资成本为1000万融资成本为5000万融资成本提高4倍，同时导致建造成本提高（5）房地产价格影响税前年平均利润率为15%下的销售单价为7500元/平方米税前年平均利润率为15%下的销售单价为8800元/平方米确保发展商利润率不变的条件下，销售单价提高了17%预售和取消预售政策，项目的经济效益分析比较表 7 一、房地产开发一般流程 8房地产开发一般流程（中国5段模型）项目取得之前(策划阶段)0.5~1年前期准备(准备阶段)建设及销售(实施阶段)竣工入伙(完工阶段)物业交接/管理(运营阶段)投资机会研究项目建议书可行性研究报告项目取地策略报告资金筹措组建公司签订土地合同资金筹措勘察测量规划设计临时供水供电场地平整等0.5年开发报建工程招投标开发建设销售与招商楼宇按揭竣工验收验收备案入伙通告初始登记转移登记交接物业1.5~2.5年0.5年 9开发手续及文件项目取得之前（策划阶段）前期准备（准备阶段）建设及销售（实施阶段）竣工入伙（完工阶段）物业交接/运营（运营阶段）6 《建设工程规划许可证》7 《施工许可证》8 《预售许可证》9《房地产预售合同》10《竣工验收备案证明书》11《房地产证》1《土地出让合同》2 《房地产证》(土地)3 《建设用地规划许可证》4 《开发资质证书》5《立项批文》 10“垂直垄断型”的中国房地产产业链1、中国房地产链条是政府垂直一体化的垄断型产业结构2、土地的垄断供应，土地成为房地产价值链的主体，无论链条上的哪一个环节，都必须通过土地才能实现其价值和功能 3、开发商是链条上的二级利益获得者4、其它如融资机构（银行、基金等）、开发队伍（顾问、设计、施工、材料供应、广告）、中介机构（策划、代理销售、经纪等）等是链条上的三级利益分配者5、三级利益获得者扮演是服务机构的角色，紧密围绕在开发商周围，构成了整个链条的下游端。 开发商开发队伍中介机构金融机构设计师承建商供应商顾问策