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培训房地产投资策略分析第1页/共18页 房地产投资借贷分析杠杆对投资者不利（贷款越多，收益越低）意义——即使仅有买一套房的钱，你也可以去建一栋楼（巧用财务杠杆）例：总投资3000万，利率10%，投资收益率20%，投资期限1年。 (1)贷款与自有资金的比例2:1投资收益＝3000?20% ?1＝600万第2页/共18页 房地产投资借贷分析贷款利息＝2000 ?10% ? 1＝200万投资净收益＝600–200＝400万自有资金收益率＝400/1000＝40％(2)贷款与自有资金的比例5:1，其他不变投资收益＝3000?20% ?1＝600万贷款利息＝2500 ?10% ? 1＝250万投资净收益＝600–250＝350万自有资金收益率＝350/500＝70％第3页/共18页 房地产投资借贷分析(3)投资收益率降为8%，其他同(1)投资收益＝3000?8% ?1＝240万贷款利息＝2000 ?10% ? 1＝200万投资净收益＝240–200＝40万自有资金收益率＝40/1000＝4％(4)贷款与自有资金的比例5:1，其他同(3)投资收益＝3000?8% ?1＝240万贷款利息＝2500 ?10% ? 1＝250万第4页/共18页 房地产投资借贷分析投资净收益＝240–250＝ – 10万自有资金收益率＝ – 10/1000＝ – 1％财务杠杆与所得税贷款利息允许税前扣除，减少了应纳税所得额，使投资者获得税金豁免的好处，从而提高自有资金收益率实例：某投资者投资住宅房产用于出租，投资额185000元。房产每年折旧6000元，第5页/共18页 房地产投资借贷分析租金收入46000元，营业费用22000元，所得税税率33%。（1）若没有借贷资金，第一年应纳所得税额为：(46000 –22000 –6000) ?33%＝5940元，税后现金流量＝46000 –22000 –5940＝18060元，自有资金收益率＝18060/185000＝9.76%（2）若抵押贷款148000元（80%），分期第6页/共18页 房地产投资借贷分析等额偿还，年偿还额14388元。其中第一年还款中利息为13266元。第一年应纳所得税额为： (46000 –22000–6000 –13266) ?33%＝1562元，税后现金流量＝46000 –22000 –14388 – 1562＝8050元，自有资金收益率＝8050/(185000 – 148000)＝21.76%第7页/共18页 房地产投资借贷分析抵押贷款及其偿还房地产抵押贷款类型（1）土地使用权抵押贷款（开发贷款）（2）房屋抵押贷款——包括购房贷款和普通房屋抵押贷款抵押贷款的分期偿还（1）必须明确的条件：贷款额、利率及计息周期、偿还期限、每期偿还方式第8页/共18页 房地产投资借贷分析（2）采用每期等额本息方式还款的偿付公式为：式中：An——每期等额还款额（月供） L——贷款额 i——每个计息期的利率 n——分期还款期数第9页/共18页 房地产投资借贷分析（3）讨论※ 贷款总额越大，利率越高，还款期限越短，每期还款额越高。※ 贷款总额一定，利率一定，还款期限越长，每期还款额越低，但累计还款额越高（4）实例：贷款20万，月利率0.5%，每月等额本息方式还款。※ 期限20年，每月还款额为第10页/共18页 房地产投资借贷分析还款总额＝1432.86 ?240＝343887元支付利息＝ 343887 –200000＝143887元※ 期限10年，每月还款额为第11页/共18页 房地产投资借贷分析还款总额＝2220.41 ?120＝266449元支付利息＝266449 –200000＝66449元（5）采用每期等额本息方式还款，各期还款额中本、息数额的计算※ 上例中，以10年期计算第1个月：还利息200000 ?0.5%＝1000元，还本金2220.41 –1000＝1220.41元；第2个月：还利息(200000 –1220.41) ?0.5%第12页/共18页 房地产投资借贷分析＝993.90元，还本金2220.41 –993.90＝1226.51元；第3个月，第4个月，…（类推）（6）提前还款※ 借款人在还款期内提前结清剩余贷款本金，应偿还金额为原贷款总额减去已偿还的本金累计额第13页/共18页 房地产投资借贷分析与金融机构的沟通选择对自己最有利的还款计划了解银行拥有的权利注意研判银行利率的走势了解融资、贷款的相关手续疏通多种融资渠道第14页/共18页 房地产投资借贷分析财务杠杆与风险1、财务杠杆是一柄“双刃剑”——经营状况好，财务杠杆会放大投资者的收益水平；经营状况差，财务杠杆又会扩大投资者收益的不理想状态（损失率）2、加大财务杠杆的同时风