写字楼创新分类概述2.pptVIP

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 写字楼创新分类 第一页，共三十三页。 服务创新 传统商务写字楼 结构创新 功能创新 * 第二页，共三十三页。 主流商务写字楼以纯商务办公环境打造和高档配置作为核心竞争力，主要通过“真金白银”投入来实现 主流商务写字楼 主流商务写字楼的竞争力主要体现在四个方面 外立面造型与结构：采用创意造型以及纯玻璃幕墙，打造高档形象 硬件高档配置：架空地板、中央空调、入口、大堂、电梯间等公共部位豪华装修、环保科技材料等 完善配套：银行、餐饮、车位等全套充足配置 软性服务：顶级物管，提供优质服务 时 代 辉 煌 恒 隆 广 场 西 环 广 场 新 保 利 大 厦 * 第三页，共三十三页。 典型案例一：北京道一号，弧型创意立面，呼吸式幕墙以及太阳能发电板屏，打造香港首席天标 采用弧型外立面，两端为商业，中间面宽最大的14层为写字楼，设计符合商业与写字楼特点且富有创意， 三层透气呼吸式幕墙，内部装有多孔电动百叶窗，环保节能，但造价昂贵 屋顶六块太阳能发电板屏，提供电动百叶窗所需能量 * 第四页，共三十三页。 典型案例二：上海嘉里中心，五星级酒店装修标准， 五星级酒店装修标准，大堂挑空三层，电梯，大堂、走道等公共部位采用以名贵云石及花岗岩精心铺砌而成 * 第五页，共三十三页。 错层——通过办公空间的立体分离，实现创意办公；部分错层与复式结合，出现了三错层结构，提高性价比 结构创新一 错层：主打创意办公 三错层：性价比与创意办公的完美结合 邻错：实现户户朝南 * 第六页，共三十三页。 典型案例一：静安创展中心，主打KIBS概念，4.0米错层结构与5.5米LOFT结构为其主力产品 KIBS指知识密集型企业，包括信息服务、研发服务、法律服务、金融服务、市场服务、技术性服务、管理咨询、劳动就业等八大类 大厦定位KIBS+LOFT，为知识密集型企业定制既节省成本又专业人性化的办公空间 销售时，错层结构样板间采用暖色调和木头，制造温馨感和原生态 与双层结构的高性价比卖点相比，错层结构主要强调创意和立体的工作方式，同时在空间上实现办公私密性 * 第七页，共三十三页。 典型案例二：海上海LOFT，三错层设计，空间上实现接待区与办公区的分离，彰显老板高高在上的身份感 首层层高3.4米 二层挑空5.3米 三层层高3.1米 * 第八页，共三十三页。 三错层结构结合柯桥当地客户办公特点，空间上实现功能分区 经理室 贵宾室 公共办公室 财务室 前台 展厅 三层 二层 一层 目前柯桥写字楼小住户往往办公室与展示厅放在一起，相互干扰比较大 错层设计从空间上将办公、展示与休闲分开，使得同样面积条件下，小住户能够像大业主一样，享有独立空间 * 第九页，共三十三页。 典型案例三：雕塑家园，相邻错层结构，实现户户南向 户型一 户型二 南向 北向 走廊 雕塑家园通过左右户型错层，实现户户朝南；复式结构出售前已经划分好，售价按照实际使用面积来算，并未提升性价比 雕塑家园住户大都为广告公司等创意型单位，或者经济实力有限的小公司，档次不高 此种方式南北进深过大，虽然实现户户朝南，但是居住与办公品质不高，属于市场早期产品，目前已被市场所淘汰 * 第十页，共三十三页。 LOFT：主要以高性价比来吸引客户 结构创新二 一般定位中小企业尤其是科技、创意、贸易等公司 将创意生活与高性价比结合，主要依靠偷容积率的方法来实现面积赠送，达到快速销售的目的 一般层高为4.8米—6.2米，部分楼盘出现了9米以上的层高 * 第十一页，共三十三页。 典型案例：香年广场，平层层高4.8米，可复式办公，挑高层高9.6米，可分为四层，高性价比，市场罕见 项目主要卖点是其100米层高肺中庭（生态）和超高层高所带来的性价比 此种产品在目前政策趋紧的情况，竞争优势不言而喻 目前柯桥政策规定，写字楼层高超过4米，容积率乘以1.5，超过6米的审批有困难，故此种方式可能不可行 * 第十二页，共三十三页。 凸窗：高度不超过2.2米，全赠送面积，增加性价比 结构创新三 不超过2.2米 台阶可打掉 星河世纪通过底下台面填高，与梁之间高度不超过2.2米，算全赠送面积，使用时可把台阶打掉，做成步入式凸窗 * 第十三页，共三十三页。 企业总部：通过独栋或者TOWNHOUSE产品打造，倡导低密度花园式办公理念 结构创新四 此类产品定位实力雄厚的大型企业，打破目前市场千篇一律的高层办公模式，倡导更为私密和尊贵、体现身份感的低密度花园式办公理念，目前主要出现在北京、上海等少数几个城市，属市场稀缺产品！ * 第十四页，共三十三页。 典型案例一：总部国际，多功能，复合式新型独栋商务体 110余栋1000-5000平米4-8层独栋写字楼 卖点一：独立产权