山东临沂项目物业类型配比及投资收益估算46PPT睿思博.ppt

项目细化因素打分 * 第二十六页，共四十七页。 项目细化因素打分 * 第二十七页，共四十七页。 项目细化因素打分 * 第二十八页，共四十七页。 根据选定的市场四大比较楼盘的均价，通过加权平均得出本项目的均价。项目的均价等于比较楼盘权重值之和。 小高层高层定价 根据上表加权平均得出项目的市场准确均价是4303.176 元 / 平方米 。 得出该项目均价 * 第二十九页，共四十七页。 通过对上述八大楼盘的市场调研，利用市场比较法这一科学定价方法的理论依据，并系统考虑项目自身的销售节奏，并结合市场上涨因素，我们建议项目首批高层房源合理入市均价应该为： 4300元 / 平方米， 这样能够顺利启动市场并为续推房源的畅销奠定良好的基础。 小高层高层定价 价格结论 根据项目高密度产品组合，结合市场对产品接受情况及市场销售状况，我司建议就目前现状而言，小高层均价在 4300 元/平方米，高层均价在 4200 元/平方米较为适宜。临沂市场房价每年以5%的速度增长，结合项目区位发展日渐成熟，运用科学有效的营销手段，本项目小高层整体销售均价可控制在 4500 元/平方米、高层 4400 元/平方米。 本项目小高层整体销售均价可控制在 4500 元/平方米、高层 4400 元/平方米。 * 第三十页，共四十七页。 花园洋房定价 根据上表加权平均得出项目的市场准确均价是 4618.58 7 元 / 平方米 。 * 第三十一页，共四十七页。 花园洋房定价 利用市场比较法这一科学定价方法的理论依据，并系统考虑项目自身的销售节奏，并结合市场上涨因素，我们建议项目花园洋房合理入市均价应该为：4620元 / 平方米，根据项目自身优越条件，本项目均价可控制在 4800 元/平方米。这样能够顺利启动市场并为续推房源的畅销奠定良好的基础。临沂市场房价每年以5%的速度增长，结合项目区位发展日渐成熟，运用科学有效的营销手段，本项目整体销售均价可控制在 5000 元/平方米。 * 第三十二页，共四十七页。 别墅定价 1、凤凰城： 项目位于滨河版块区域，占据凤凰广场优势资源，地处三河交汇处，景观资源优越，目前别墅价格尚未公布，预计在9000元左右。 2、佳和花园 位置：临沂市北园路与蒙山大道交汇处向西300米、价格：均价在5700元/平方米、销售情况：完成80%以上、 总建筑面积 ： 9 .5 万平方米 ，总共289套、 建筑形式 ： 独栋别墅、双拼别墅和联排别墅 3、滨河国际： 项目位于滨河大道（小埠东橡胶坝西侧），规划建筑面积40万平方米，其中别墅130套左右，一期推出别墅78套，开盘价格6000元/平方米左右，开盘叠拼别墅消化30%，目前叠拼价格在6300元/平方米。 目前临沂市场上别墅分析 * 第三十三页，共四十七页。 物业类型配比及投资收益估算 临沂新宇置业有限公司 * 第一页，共四十七页。 市场调研及项目定位回顾 目标客户的选择 目标客户对于物业类型的选择 目标客户对于户型面积的选择 注：其他详细市场内容见前期报告中第三章消费者市场调查 * 第二页，共四十七页。 市场调研及项目定位回顾 市场供应量分析与预测 07年市场消化存量：约86万＝07年市场供应量（310万）- 07年市场消化量（224万） 08年市场供应总量：约434.5万＝07年市场消化存量（86万）+ 在售楼盘08年预计开发量（208万）+ 08年新上市楼盘预计开发量（约140.5万） 08年市场总消化量：约313万＝08年市场总供应量（434.5）× 市场消化率（72％） （注：07年市场供应量及市场消化量的数据来源于临沂市房管局。2007年临沂市区共颁发商品房预售许可证158份，批准预售29574万套、310万平方米，房屋总成交金额为59.3亿元。截至2007年12月28日，临沂市区共签约商品房24724套，签约面积224万余平方米，均价2645元。07年市场消化量约在224万平方米，根据房管局提供数据，年消化量为开发量的72%。） * 第三页，共四十七页。 项目定位 市场调研及项目定位回顾 形象定位 档次定位 功能定位 国家级绿色生态住宅示范区 中 高 档 绿色生态示范功能 新生活方式引导功能 高尚居住功能 开发品牌塑造功能 南坊窗口形象展示功能 * 第四页，共四十七页。 各物业类型比例的确定 物业类型比例 目标客户对物业类型的选择率 项目定位对物业类型的要求 市场供需环境对产品类型的影响 规划条件对产品类型的影响 物 业 类 型 比 例 * 第五页，共四十七页。 物业类型比例 考虑到本项目的中高端定位，普通多层产品不容易满足项目在形象、档次等方面的要求，本项目不考虑做普通多层产品。因此将选择多层比例分配至与其类似的花园洋房和小高层产品中。 选择多层客户中对于户型面