工程造价管理(.pptxVIP

第1页/共58页工程造价管理(第2页/共58页第一节 项目建设程序及建设项目组成一、项目建设程序项目建设程序——建设项目从决策、设计、施工到竣工验收和后评价的全过程中，各项工作必须遵循的先后次序。六个阶段：决策阶段、设计阶段、建设准备阶段、施工安装阶段、竣工验收阶段和后评价阶段。决策阶段又分项目建议书和可行性研究两个阶段。第3页/共58页（一）项目建议书阶段项目建议书——要求建设某一具体工程项目的建议文件，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。项目建议书不是项目的最终决策。内容：P1。第4页/共58页（二）可行性研究阶段可行性研究——在项目建议书被批准后，对项目在技术、经济、工程、环境等方面是否可行所进行的科学分析和论证，并提出项目的可行性研究报告的科学方法和工作阶段。可行性研究方法最早出现于美国，20世纪30年代初期，开发田纳西河项目中首次运用。第5页/共58页可行性研究的阶段P108投资机会研究阶段——寻找最佳投资机会的活动。初步可行性研究——是指在机会研究的基础上，对项目可行与否所作的较为详细的分析论证。适应于大型复杂项目的可行性研究。第6页/共58页详细可行性研究阶段（最终可行性研究），是投资决策的重要阶段。在该阶段，要全面分析项目的全部组成部分和可能遇到的各种问题，并最终形成可行性研究的书面成果——《可行性研究报告》。可行性研究的程序除机会研究外，初步可行性研究报告和详细可行性研究报告一般都有一个比较固定的程序。第7页/共58页组织工作小组；社会和市场调查；确定项目的必要性；进行最佳方案技术论证；进行经济分析与比较；制定实现设想的实施办法；结论与决策建议；形成可行性研究报告的初稿；论证和修改。第8页/共58页可行性研究的内容参见《投资项目可行性研究指南》。可行性研究报告编制：参见《指南》P181。房地产项目可行性研究报告基本框架内容第9页/共58页一、项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 1.1.2 开发公司 1.1.3 承担可行性研究工作的单位1.1.4 研究工作依据 1.1.5 项目建设规模和内容 1.1.6 项目开发手续 第10页/共58页1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 1.2.2 项目建设进度 1.2.3 投资估算和资金筹措 1.2.4 项目综合评价结论 二、项目投资环境和市场研究 2.1 市场宏观背景 2.1.1 全国投资环境 2.1.2 本市投资宏观背景第11页/共58页2.1.3 区域发展及前景预测 2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴2.2 区域市场分析 2.2.1 区域市场界定 2.2.2 供给分析 2.2.3 需求分析 2.2.4 竞争分析 2.2.5 典型物业调查 2.2.6 市场分析有关结论 第12页/共58页三、项目分析及评价 3.1 地块解析 3.1.1 交通条件 3.1.2 地形、地势 3.1.3 水电气保障 3.1.4 规划限制条件 3.2 项目SWOT分析 3.3 项目评价 第13页/共58页四、 市场定位及项目评估 4.1 项目定位 4.2 方案评估意见 五、项目开发建设进度安排 5.1 有关工程计划说明 5.2 施工横道图 第14页/共58页六、投资估算与资金筹措 6.1 项目总投资估算 6.1.1 固定资产投资总额 6.1.2 流动资金估算 6.2 资金筹措 6.2.1 资金来源 6.2.2 项目筹资方案 6.3 投资使用计划 6.3.1 投资使用计划 6.3.2 借款偿还计划 第15页/共58页七、销售及经营收入测定 7.1 各类物业销售收入估算 7.2 项目销售回款计划 7.3 资金来源与运用分析 7.4 销售利润 八、财务与敏感性分析 8.1 赢利能力分析 8.2 项目不确定性分析 8.3 社会效益和影响分析 第16页/共58页九、可行性研究结论与建议 9.1 拟建方案的结论性意见 9.2 项目主要问题的解决办法和建议9.3 项目风险及防范建议 十、附表 10.1 项目工程计划横道图 10.2 项目开发成本估算表 第17页/共58页10.3 项目销售收入与经营税金及附加估算表10.4 项目投资计划估算表 10.5 资金来源与运用表 10.6 损益及利润分配表 10.7 现金流量表（全部投资） 10.8 借款偿还期测算表 10.9 敏感性分析表 十一、附件 第18页/共58页房地产投资项目可行性分析案例房地产项目投资分析报告目录某项目的可行性研究报告案例第19页/共58页（三）编制计划任务书和选择建设地点P2。（四）设计工作阶段两阶段：初步设计阶段和施工图设计阶段。三阶段：初步设计、技术设计、施工图设计阶段。第20页/共58页（五）建设准备阶段主要内容见P3。（六）建设施工阶段进行组织施工和生产性项目竣工前的生产准备工作。（七）竣工验收阶段分初步验收和