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房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023 年5 月12 日
强于大市 房地产行业 2022 年年报2023 年
一季报综述
行业盈利与现金承压；房企分化加剧，销售与投资普遍缩量
核心观点
经营情况分析：房企销售与投资均缩量，追求稳健发展。
1）销售：22 年百强房企销售金额降幅超四成（-42%），规模基本回到 16-17 年的水平。头部房企降幅相对较小，
CR5、CR10、CR20 降幅分别为34%、33%、36% 。22 年销售超千亿房企从 20 、21 年的43 家缩减到20 家，共23 家房
企消失在千亿阵营。从销售目标完成情况来看，仅建发、滨江、越秀三家区域深耕型房企完成目标，公布了销售目标
TOP20 房企平均销售目标完成率为 86.3%，低于21 年的87.5%和20 年的 101.4%。23 年房企整体的销售预期谨慎乐观，
当前目标完成率高于过去两年同期水平。披露了具体销售目标 7 家房企较22 年实际销售额平均增长 13%。23 年 1-4 月
多数规模房企销售修复，70%的 TOP20 房企同比增速转正，其中越秀、铁建、华发实现同比翻倍增长。截至 4 月末，
TOP20 中有销售目标的房企平均销售目标完成率为35%，高于22 年、21 年同期水平（分别为 17%和30% ）。22 年行业
集中度持续下滑，头部房企相对降幅较小。CR5、CR10 、CR20、CR50 、CR100 的权益口径销售额集中度分别下降 1、
3、4 、9、10pct 至11%、16% 、23%、32%、38%，基本回到16 年的集中度水平。
2）拿地：百强房企拿地量及强度为五年来最低值，当前民企投资积极性正在复苏。22 年百强房企全口径拿地金额 1.65
万亿元，同比-56.5%，拿地强度为22.6% ，同比-7.4pct ，拿地量和拿地强度均为 17 年来的最低值。22 年百强房企拿地金
额集中度为 32.4%，同比-25pct ，头部房企集中度下滑幅度相对较小，CR5 、CR10 、CR20 集中度分别为 10% 、15%、
20% ，同比分别下滑 4 、7、12pct 。我们认为整体集中度下行是因为 2021 年下半年以来房企资金链紧张，销售不景气的
情况下，房企拿地意愿明显下降，部分中小型房企资金链存在断裂风险，不再新增项目；而头部房企拿地集中度相对降
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