第四章房地产开发用地的取得.ppt

例：某开发商拟购一块商住混合用地，地块的规划条件是：土地总面积是10000m2，允许容积率为7.5，建筑覆盖率不大于55%，通过市场调查，确定以下方案：建筑覆盖率为50%，地上建筑总面积70000m2，地上建筑物层数14层，各层建筑面积相同，地上一至二层为商店，总面积为10000m2，三至十四层为住宅，总面积60000m2，预计建设期为3年，项目建造完工后，其中商业楼即可全部售出，住宅楼的30%在完工后可售出，50%半年后售出，其余一年后售出。预计商业楼出售时平均售价为5000元/m2，住宅楼出售时的平均售价为2500元/m2，估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需缴纳的契税等为交易价格的3%，贴现率取12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%，用折现法测算开发商能承受的地价。（贷款利率10%，投资利润率15%，用静态法计算土地价格） 第三十页，共七十三页。 练习1 某开发商拟购置一片荒地，获知该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”、“五通一平”熟地的单价为800元/平方米；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用静态方法估算该成片荒地的总价和单价。 第三十一页，共七十三页。 练习2 某旧厂房的建筑面积为5000平方米，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。 第三十二页，共七十三页。 第三节 开发建设中的农地征收 一、农地征收的一般涵义 指为了满足公共公益事业发展的需要和城市规划建设需要，政府依靠国家权利强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。 二、开发建设中的农地征收特点 1、有一定的强制性 2、须妥善安置被征收单位及人员的生产和生活。 3、土地所有权性质发生转移。 第三十三页，共七十三页。 明确几个概念 土地征用：国家因公共事业的需要，以给予补偿为条件，对他人土地所有权以外的土地其他权利为利用，待特定公共事业目的完成时，仍将土地归还原土地所有人。 例：临时建设用地、一些军事工事可因特定军事目的已完成而无存在的必要。 与土地征收的区别： 征收涉及是土地所有权，而征用是土地所有权之外的其他权利； 征收会发生土地所有权的转移，而征用不会； 征收不发生返还，而征用需要返还。 第三十四页，共七十三页。 土地没收：指国家凭借政治权利，强制地、无偿地取得其他民事主体的土地所有权的行为。 例如：建国初期，我国对旧中国官僚、买办资产阶级和地主所有的土地由新政权进行没收。 与土地征收的主要区别： 征收是一种有偿性法律行为，而没收是一种无偿性法律行为。 第三十五页，共七十三页。 土地收回：国家在一定的条件下收回国有土地使用权的制度。 国家为了公共利益的需要或为实施城市规划，进行旧城改造需要调整用地的，以补偿为前提，收回未到期的城市土地使用权的制度； 国家无偿收回国有土地使用权，包括以下几种情况： 通过土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的； 因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； 公路、铁路、机场、矿场等核准报废的； 以出让方式取得房地产开发用地，满2年未动工开发建设的； 国有土地使用者不按批准用途使用土地的。 第三十六页，共七十三页。 土地收回与土地征收的区别 针对对象不同：土地征收针对的是集体土地的所有权，而土地收回针对的是国有土地的使用权； 引起的原因不同：引起土地征用的原因是为了公共利益或城市建设的需要，但引起土地收回的原因是多种多样的。 第三十七页，共七十三页。 三、农地征收、出让程序 （一）开发企业提出用地申请 （二）土地管理部门审核申请文件 根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设供地标准，对建设用地进行审批； 认为确需使用国有土地且有征地