第四章房地产信贷.ppt

第四章 房地产信贷 第一页，共三十二页。 导言 目前，间接融资方式仍然是中国房地产行业的基本融资形式，其中最典型、最重要的间接融资方式就是商业银行的房地产信贷业务。商业银行等金融机构以追求利润最大化为经营目标，而房地产业具有具有广阔的发展前景，且能够获得较高的经济效益，这与金融机构的经营目标相一致，因而房地产信贷业务成为商业银行的主营业务之一，是各商业银行同业竞争的热点。但由于房地产业投资同时又具有规模大、期限长、风险高等特点，再加上各地区发展极不平衡，所以商业银行的房地产信贷业务又成为其主要风险业务之一，是各商业银行风险防范的重点。 第二页，共三十二页。 第一节 房地产信贷概述 房地产信贷主要是指商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产各环节发放贷款的借贷活动，即各房地产金融机构运用各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买和消费者。 第三页，共三十二页。 一 、房地产信贷的基本特征 （一）贷款投向受到严格控制 （二）贷款期限较长 信用风险和流动性风险 解决信用风险的手段是用房地产本身作抵押，解决流动性问题的手段是发行抵押转手债券。 （三）贷款规模与资产占比有限制 通常，房地产开发贷款一般控制在商业银行全部信贷资产的10％左右；个人住房贷款占比一般在10%到15%，或更高一点。某些国家和地区的著名商业银行的个人住房贷款甚至高达其信贷资产的40％以上。 第四页，共三十二页。 二、房地产信贷应满足的条件 （一）基本条件 房地产信贷必须以抵押或担保作为设立的基本条件： 因为将贷款的偿还风险降低到最小限度是房地产信贷机构的首要任务。 第五页，共三十二页。 （二）房地产信贷应满足的其它条件 1.借款单位应满足的条件 （1）借款单位必须是依法批准的法人单位。 （2）借款单体必须实行自主生产经营和独立核算。 （3）借款单位必须拥有一定的自有资金。 目前具体要求有以下两个方面限定：一是企业自有流动资金要达到生产流动资金总量的30％；二是预收购房款时开发建设工程量不低于总工程量的三分之一。 第六页，共三十二页。 （4）借款单位要在银行开立帐户，将所有业务收入存入开户银行，并由银行办理结算业务。只有这样，才便于金融机构对企业的资金往来和经营活动进行必要的监督，有利于贷款管理。 （5）必须具有年度开发计划和开发项目规划设计文件，这些计划和设计文件是经过企业批准部门认可和确定的。 （6）必须有健全的管理机构和财务管理制度，并定期向贷款银行提供经费计划和财务收支计划以及会计、统计报表等有关资料。 第七页，共三十二页。 2.个人借款应满足的条件 商业银行对居民个人购房的首付款额度、贷款期限以及借款利息等方面做了相应规定。 第八页，共三十二页。 （1）首付款额度 首付款额度是指购房者支付占住房总价一定比例的先期购房款额度。 目前国外的首付款大多不低于房价的20％，这一比例也就规定了住房贷款额度为房价款的80％；也有的国家将首付款规定为50％，那么贷款额度为房价的50％。 首付款支付比例的确定，不仅成为房地产信贷的一个重要条件，而且也是不断扩大住房信贷的重要保证。 第九页，共三十二页。 （2）贷款期限 贷款期限是指借方从贷方取得房地产贷款到偿还时的期限。 国外有的长达20～30年，最长的可达40年，贷款期限的长短因借款人信用程度和不同金融机构资金实力而异。经国务院批准，中国人民银行决定从1999年9月21日起，延长个人住房贷款期限并降低利率以支持城镇居民购房。各商业银行个人住房贷款的最长期限由20年延长到30年。 第十页，共三十二页。 对于借款人来说，贷款期限的长短具有两个方面的影响： 一是与借款人利息负担成正相关，即借期越长，借款人负担的利息越重，借期越短，利息负担越轻； 二是与借款人每月的偿还额呈负相关，即借期越长，每月或每个分期偿还的债务所体现的金额相对越小。 第十一页，共三十二页。 （3）利息支付 借款人按期支付利息是建立个人住房贷款的重要条件。 借贷利息和贷款期限是房地产信贷两个相互依存的借贷条件。期限越长，借贷利息越高。 第十二页，共三十二页。 第二节 房地产信贷资金的筹集与运用 房地产信贷应该包括房地产信贷资金的筹集和运用两个方面。房地产信贷业务的规模和发展速度，取决于房地产信贷资金的来源情况。因此，多方筹集房地产信贷资金是发展房地产信贷业务的基础；而房地产信贷资金的运用效率情况，又反过来推动或抑制房地产信贷业务的展开。而政策性金融机构与商业性金融机构的房地产信贷资金的筹集与运用则具有各自不同的范围和特点。 第十三页，共三十二页。 一、房地产信贷资金的筹集渠道 商业银行和