海门市正大国际三期案名建议.pptVIP

客户/ 第一页，共二十九页。 证大国际城三期推盘及案名建议 第二页，共二十九页。 前言 鉴于证大国际城三期年后即将动工，而整个方案设计还处于扩初阶段，本次针对三期所做的推盘策略主要以纲要性的方向性内容为主，更多的是战略性的探讨，后续的战术性阐述尚需三期扩初完成之后，因此，本次提报以期通过年前的大致战略梳理，为年后三期的营销推广工作抛砖引玉。 第三页，共二十九页。 客户名称 市场提点 推广方式 核心诉求不明显，缺少项目特质。以报广电视及SP为主；PR活动在效果显现较为明显 推案方式 多频次，每次中少量推出；注重所推产品间的相互促进；持续营造项目热点 销售方式 低开高走，或平开高走的策略；通过不同产品间相互促进带动销售去化的速度，注重销控手段 价格制定 价格走势相对平稳，全年价格增幅大概在10%左右，价格策略阶段性较强 海门的推盘印象 第四页，共二十九页。 基于以上对海门市场推盘的认识，我们再切入三期。 第五页，共二十九页。 三期项目现状 小高层，240套左右房源，3万平米左右 花园洋房，四组团，预估180套房源左右，2.6万平米左右 第六页，共二十九页。 三期产品应该如何推盘？ 区域市场不成熟，小高层产品需要激活 类别墅产品洋房对别墅至公寓的有效过度 海门市场借鉴 以满庭芳的高举高打，带动三期产品 满庭芳房源较多 洋房类产品先期入市，试探小高层市场 推盘思路 第七页，共二十九页。 总体营销策略 强势蓄水原则——欲为强势市场，必先蓄之高峡 将本项目的概念及产品做足、做透，在做到充分市场探测与准备的同时，积累最大的客户基础、丰富的客户资源，为后期销售打好基础、做好准备。 产品中心原则——未来新区、艺术建筑、中心人物、中心生活 充分利用本案所具有的升值潜力、产品规划、环境优势，深度挖掘实质性卖点与产品内涵，创意性的产品概念营造及推出，形成鲜明的市场亮点。 在遵循以上推盘思路的同时，我们还应明确 第八页，共二十九页。 因此，我们的销售策略： 市场供大于求，推盘少量多频次，视具体情况制定价格幅度 大盘所在区域不成熟，尚需人口导入及产业方面的引入 本案三期产品以公寓为主，产品需要过度，区域地块小高层需激活 为后期销售做一定的铺垫 连环式共进—满庭芳引导洋房去化，洋房促进小高层去化 第九页，共二十九页。 推案原则： ——利润最大化原则：促进三期产品能达到稳开高走的策略，一方面让客产生升值的感受，另一方面也进一步促进利润最大化 ——市场引导原则：充分考虑到小高层市场在该区域尚待花园洋房这一过度产品激活，花园洋房先期入市，试探小高层市场，平稳提升该区域对此产品的接受度。 ——产品互动及相互促进原则：联系到二期还有部分产品推出，通过先期推出花园洋房这一类型做别墅至小高层公寓房的过度，以达到产品双向挤压的效果 我们的推案策略： 第十页，共二十九页。 一、08.7月开盘，花园洋房，过度别墅至公寓，激活小高层及市场试探(3.1期) 二、08.9月份开盘，洋房+小高层产品（适量），小高层入市试探(3.2期) 三、09.11月份开盘（洋房+小高层），洋房位置优，提升价格(3.3期) 四、09.2月份开盘，小高层市场相对成熟，最好的位置，提升价格(3.4期) 推案策略 3.1 3.2 3.3 3.4 机动 五、高层小户型，先期蓄水，宜采用机动方式推出，拉伸销售 第十一页，共二十九页。 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 小计 销售计划 工程节点 　 　 三期动工 　 　 　 　 　 样板区样板房展示 　 　 　 　 三期销售节点 　 　 　 　 　 　 开盘68套 　 推86套 　 推70套 108套 224套 推案面积 　 　 　 　 　 　 8500 　 12100 　 9500 11000 30100 房源 　 　 　 　 　 　 8-10# 　 11-13#,3# 　 2/14/15# 1# 　 期段 准备期 蓄水期 强销期 机动 　 目的 主推满庭芳去化 三期蓄水 节奏性强销，产品互相促进 　 均价 　 　 　 　 　 　 3800 4000、3000 4200、3200 3835.8804 销售率 　 　 　 　 　 　 60% 　 70% 　 70% 　 80% 实际销售额 　 　 　 　 　 　 2584 3616 3037 9236.8 总销售额 　 　 　 　 　 　 3230 4520 3796 11546 满庭芳销售节点 推34套 　 　 推54套 　 　 　 　 推48套 　 　 　 136套 推案面积 8500 　 　 13500 　 　 　 　 12000 　 　 　 34000 房源 C区左