伟业顾问XXXX年1月北京东四环国际青年创意中心项目定位.pptxVIP

北京东四环国际青年创意中心工程定位策略探讨;第一局部：关于办公楼局部;第一局部：关于办公楼局部;区域写字楼市场;区域写字楼市场;周边写字楼工程客户分析;写字楼市场小结;第一局部：关于办公楼局部;区域住宅市场;住宅市场;项目名称;住宅市场;住宅市场;住宅市场分析总结;第一局部：关于办公楼局部;;工程分析;工程分析;工程分析;工程分析;第一局部：关于办公楼局部;结论方向;工程写字楼方向比照分析;结论方向;工程住宅方向比照分析;产品方向;第一局部：关于办公楼局部;工程作为写字楼;工程作为住宅;市场时机;市场时机;区域商业市场;区域商业市场;类型;区域商业市场小结;;区域商业消费者;本工程区域内消费人群主要分为：写字楼办公人群、住宅居住人群;;基于对区域住宅及写字楼客群的分析，依据顾客的价值观念和生活方式，我们将其区域商业消费客户分成以下三类： ;时机1：整体商业档次偏低，商业业态以满足区域客群的根本需求为主，业态组成存在商业空白点，缺乏中高档次餐饮、休闲娱乐等类型商业业态； 时机2：周边商业工程开业时间较早，商业环境将更为成熟，但缺乏明确的商业主题定位。 时机3：周边写字楼、住宅工程众多，商业存在广阔的市场空间； 时机4：随着区域商务气氛的不断成熟以及各住宅工程的相继入住，商务人士和中高收入居住人群不断增加，区域现有商业的档次及业态难以满足此类需求；;市场时机;产品分析;产品分析;;工程自身条件VS市场时机;市场时机;结合市场时机我们可以做出满足消费者的产品, 但如何通过最终的消费者将开展商的房子卖掉是我们要解决的问题, 毕竟消费者不是我们的直接目标客户。;开发商;开发商;本案最广泛的社会经济意义，从本质上讲，是一个群众的商业交易场所。 在前面的利益主体关系分析中可以明确的是， 不管是投资商铺产权谋求升值回报的投资者， 还是未来通过在此经营以获得商业经营回报的经营者， 乃至希望快速实现不动产销售收入的开展商， 其根本的收入信心来源，在于认为潜在的消费者会对这里产生浓厚的兴趣并 具有实际的消费需求，直至最终在这里发生消费行为。;道理很简单， 商业地产??资是一种对商业市场前景判断的风险投资行为 惟有营造具有良好开展前景的业态形式 且这种业态的良好前景是为投资者，经营者和消费者所相信的 投资行为才有可能发生！;商业主题定位;1、随着生活水平和生活品位的提高，上述业态越来越成为消费热点，符合社会开展规律。 2、商务人士和中高收入居住人群数量不断增加，承载上述业态的商业场所供给缺乏。 3、上述业态均属于档次较高的业态，行业利润丰厚，有可能承受较高的租金。 4、上述业态不易实现行业利润的趋同，也就不易形成租金的刚性。 5、上述行业的经营场所，目前未见成规模的可出售商业，投资者无法介入。 6、上述业态的客群，一般来讲经济条件较好，具有较强的消费能力。对于商业地产来讲，有利于实现投资者和消费者的一体化，简化达信过程。;以餐饮 和娱乐休闲为主，配合银行、便利店等社区配套的商业业态组合;商业业态建议;商业业态建议;3号楼面宽34.8米，进深28.6米，总面积约2000平方米〔34.8*28.6*2〕，上下两层，写字楼底商。 业态建议：首层一半面积〔500㎡〕＋二层整层〔1000㎡ 〕为健身中心，首层剩余局部〔500㎡〕散售。;商业业态建议;商业业态建议;商业业态建议;商业业态建议;商业营销策略;商业营销策略;营销思路——“整售优先，统一运营，租售并举〞;第三局部：关于工程整体;