融资谈签中项目估值管理要点21课.pptx

融资谈签中项目估值管理要点 第二十一课 总25课 1234 1.1.1 地产企业的预算模型 1.1.2 项目立项投资测算模型 1.2. 2021年我国房地产融资创新的主渠道? （一）继续提升银行信贷规模，综合成本和期限管理，进行贷款结构置换；?(二) 拓展外资银行信贷规模，外资银行不受贷款集中度管理限制；? （三）提高贴水率，增加银行承兑的结算占比（未贴现的银行承兑汇票同比多增6503亿元）? （四）继续加大供应链融资比例，增加票据融资占比（票据融资增加7389亿元）? （五）增加境内、外企业债券规模（企业债券净融资4.45万亿元）? （六）利用地产板块培育支持非地产板块上市，增加股权融资规模（非金企业境内股票融资 8923亿元）——十九届五中全会提出，全面实行股票发行注册制，建立常态化退市机制， 提过直接融资比重是党中央十四五时期的重大决策部署、是十四五资本市场发展的战略目标 和重点任务——风口！ 1.3 项目融资管理的主要因素? 企业融资管理：融资规模（与投资规模、销贷比）、融资期限结构、融资综合成本、融 资股债结构、融资贷款比率、销贷比、资本化率等。? 项目融资管理：融资成本构成、融资期限、配资比例、增信担保措施、放款方式（通 道）、投后管理。? 项目阶段性融资：土地保证金、土地款配资、开发建设资金、购房尾款/车位融资、并购 资金配资、自持物业融资等。? 资金成本的构成：基金类产品的成本包括：募集服务费/咨询费/顾问费(3%-6%)；管理费 (1%-2%)；投资人收益（9%-11%）；其他费用还有如通道费、募集托管费、代持抵押 通道费等。 1.4 资方关注融资项目的主要因素? 资产负债率的综合评估? 资产规模? 短期项目拓展能力? 开发操盘能力? 主要市场所占份额? 项目自身的销售回款情况——投后监管对象? 项目的再融资? 集团的资金调拨或再融资 2.1 项目运营管理中的货值管理—总货值 ? 公司总货值=土储类项目货值+在建项目货值+取证未售货值 ? （1）土储类项目货值=∑产品可售面积*投资测算均价； ? （2）项目在建阶段时，楼栋规划数据已经产生，在建项目货值=∑楼栋可售面积*预测均价； ? （3）取得预售许可证后，取证未售货值=∑未售房间面积*单价。 ? 前端货值的多少取决于可售面积，中后端货值的多少越取决于价格，去化速度决定了货值的转化 （货值转化成收入）。 2.2.1 运营管理中的货值管理 2.2.3 项目运营的货值动态管理—注意事项? （1）面积数据完整性：不同节点，需要设计人员录入项目面积、产品类别与面积、楼栋面积数据； 注意产品面积数据等于各楼栋面积数据之和；预售许可证各房间面积之和与楼栋面积一致。? （2）价格数据：营销录入各产品预测可售均价，拿预售许可证后，录入房间数据。? （3）进度计划：楼栋计划中必须包括开工、达到预售条件、取得预售许可证、开盘几个节点，含 计划时间、实际完成时间。管理到楼栋，每栋楼的节点计划及时更新。通过楼栋的计划，结合楼栋 的面积与价格数据，可算出项目的首开货值、加推货值计划。? （4）数据及时更新：面积、价格、进度计划数据，需要设计、营销、工程不同岗位的人及时刷新。? 中小房企的货值管理动态不清、底数不明是常态。 2.2.2 项目运营的货值动态管理—因素? 单项目动态货值变化因素：? （1）面积：产品定位、方案设计、施工图设计、预测绘、面积实测等环节会产生变化（设计负责）。? （2）价格 ：在开盘前有多版本预测价格，开盘后以预售许可证价格为准（营销负责）。? （3）进度 ：在实际完成前，均可能发生变化（工程负责） 3.1 资方关注的项目节点? 资方项目节点：? “竞拍/勾地，成交确认书、四证（国土证、土地规划证、工程规划证、施工证）、预售证、竣工 备案表、产权证? 项目施工节点：? 项目立项、首次桩基开工、形象进度正负零、售楼处开放、主体结构封顶、装修工程、园林景观、 验收集中交付、竣工结算 3.2 资方货值管理的关注要点? （1）预期货值，资方在前期进入项目测算时预估的理论价值：?=可售物业面积×预期销售均价×风险折扣系数? 资方一般不考虑自持等其他部分，商业也会有打折。? （2）时点价值，项目当下时点在市场上的可交易价值（市场公允价值）：?=（未售面积×历史销售均价×风险折扣系数）+销售回款+未建土地价值? 管控项目周期，对赌项目建设进度、销售节点、销售价格及去化速度等，管理项目回款， 控制资金按预期时间、收益退出。? 货值管理设计的好坏，直接关系着投资方资金的存续期限、安全边际以及项目的最终收益 水平。 3.3 资方关注的项目节点?