商业地产税收管理要点解读15课.pptx

BONZER商业地产税收管理要点解读 15课 总25课 BONZER目录股权收购的风险控制重点原股东如何收回前期投入股权溢价的税收筹划要点延期支付+非对称性分红1234 1.1 商业地产的经营模式（1）开发后销售：资产结构轻重适度，收入以物业销售为主。（2）开发后出租：资产结构比较重，收入以租金水平和物业坪效。（3）开发后自营 ：资产结构非常重，收入以商品销售、服务收入、租金收入。（4）托管经营 ：资产结构比较轻，收入以服务费为主。 1.2 我国商业地产的税制体系 营业收入 利润（所得）持有物业（财产）? 增值税? 印花税? 企业所得税? 个人所得税? 土地增值税????房产税土地使用税契税印花税 ×××××1.3.1 提高项目ROE的基本路径ROE=净利润÷股东权益== （净利润÷总资产）（净利润÷销售收入） （总资产÷股东权益）（销售收入÷总资产）（总资产÷股东权益）=销售利润率总资产周转率权益乘数销售价格单方成本生产加速销售加速 1.3.2 提高项目ROE的基本路径ROE = 净利润/净资产 = 息税前利润/营业收入 × 营业收入/资产总额 × 税前利润/息税前利润 × 资产总额/ 净资产 × 净利润/税前利润= 息税前经营利润率 × 总资产周转率× 财务成本效应比率 × 财务杠杆倍数 × 企业所得税效应比率价值驱动因素：产品毛利率、经营杠杆和效率、财务成本效率、财务杠杆倍数、税务管理和税收筹划效率 目标综合税负的控制，可以实现目标利润，进而可以提高Roe。 1.4.1 不同商业地产经营模式的主要税种 开发后销售模式涉及的主要税种（1）物业销售，先预缴，后清算，收到预售款时按照3%预征率预缴增值税，交付后按照9%税率清算增值税；（2）土地增值税，先预征后清算， 国税发[2010]53号的规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%；清算时四级超率累进，分别如下： 增值率不超过50％的部分，税率30％，速算扣除系数0； 增值率超过50％到100％的部分，税率为40％，速算扣除系数为5％； 增值率超过100％到200％的部分，税率为50％，速算扣除系数15％； 增值率超过200％的部分，税率60％，速算扣除系数35％。（3）企业所得税，预售未完工产品，按照企业销售未完工开发产品的计税毛利率3—15%，计算应纳税所得额按照25%的税率计缴，完工年度办理清算 三税均预征预缴，占用企业的资金。开发后销售，土增税可以按照（土地成本+开发成本）加计扣除20%，有兜底利润。 1.4.2 不同商业地产经营模式的主要税种开发后出租模式（1）无土地增值税；（2）增值税于收到预付租金时，按照9%或5%的税率确认销项税额，正常抵扣计算缴纳应纳增值税；（3）企业所得税，按照租期分期缴纳。 持有通过股权转让，规避物业直接转让的土地增值税是常规思路。 1.4.3 不同商业地产经营模式的主要税种开发后自营模式（1）商品销售按照13%税率计征增值税；（2）租金收入按照9%税率或5%的增收率计征增值税；（3）服务收入按照6%的税率计征增税、。（4）综合收入除租金收入分期确认外，均按照国税函发【2008】875号文确确认收入，计征企业所得税。 在自营模式下，客户既有B端客户，也有C端客户，考虑到增值税的税率结构，筹划空间比较大。 1.4.4 不同商业地产经营模式的主要税种托管经营模式（1）直租：管理费按照6%的税率计征增值税（2）转租：管理费按照6%的税率计征增值税，招租收入分成建议按照管理费按照6%的税率计征增值税；（3）管理费收入+分成收入形成的所得，按照25%的税率计征企业所得税。 2.1.1 商业地产投资架构的筹划空间 ? 中小房企以自然人股东直接持股项目公司为主张孝张顺项目公司（1）项目公司经营利润正常计缴25%企业所得税;（2）股东分红需要计缴20%个人所得税（3）股东同一所得总税负 =25%+(1-25%)*20%=40% （4）分散在各项目公司的资产，需要组建资 产池，税收筹划重点 2.1.2 商业地产投资架构的筹划空间 ? 通过投资公司持股项目公司的间接持股张顺投资公司项目公司张孝（1）项目公司分回投资公司的利润，免征企业所得税，便于利润的归集；（2）利润归集投资公司后，可以利用递延分配实现股东的递延纳税；（3）投资公司上市，为股东转让非限售股规避个税套现留足筹划空间；（4）用投资公司作为持股平台，方便组建资产池；（5）为中间夹层SPV和多方合作留足空间；（6）利用返程投资安排，进项外资企业投资优惠。 江苏苏宁电器 有限公司35.12%2.1.3 商业地产投资架构的筹划空间 张近东 28%18.29%（1）混合持股架构，方便在自然人和法人之间进行筹划