百大家电超市核心销售政策928.pptVIP

百大家电超市核心销售政策设计 深圳至祥置业有限公司代理事业1部 2005年9月28日 第一页，共四十二页。 根据前次会议精神，本报告的主旨不在于创新，而是在原方案的基础上，综合贵司建议以及我司对市场的判研进行的修正，从而提供可供百大领导决策的可行性方案以及经济测算依据。 前 言 第二页，共四十二页。 设计前提 回款计划 核心政策 备选方案 经济测算 第三页，共四十二页。 -----1)设计原则 把握项目特征： 方案设计的基础必须建立在对项目商业价值综合 判定的结论之上；(树立对项目售卖信心) 强调可盈利性： 在市场可接受的程度上,强调一次资金回笼的速 度和回收率; 体现可操作性： 设计内容须通过可操作的手法,规避贵司财务操作 上的风险并最终展现予目标客户； ■引导政策创新： 政策的核心内容在于区别同类型物业,并保持相对 的独立性和竞争力。尽可能扩大投资面,为贵司在 售项目和筹备项目预留管线,抢占市场份额. 设计前提 第四页，共四十二页。 -----2)项目基本情况 设计前提 项目的经济指标 楼层 建筑面积 现状 一层 2071.28㎡ 综合家电卖场 二层 1367.57㎡ 三层 1367.57㎡ 车库 合计 4806.42㎡ ---- 第五页，共四十二页。 目前B座2期的经营现状和经营业态 年份 2002 2003 2004 2005 （截至6月30日） 营业额 3651.81万元 14495.96万元 14973.71万元 8230.67万元 租金水平 35元/㎡·月 41元/㎡·月 47元/㎡·月 53元/㎡·月 备注 以上数据由云南百大房地产公司研发部提供 目前该物业的经营业态为家电卖场。专业性较高，但是产品的档次跨度较大，占据一楼黄金铺位的产品基本上是“薄利”品，二楼的产品主要以彩电、家庭影院为主。 设计前提 -----3)项目基本情况 第六页，共四十二页。 设计前提 ----4)项目定价★ ★ ★ 根据第二次汇报方案定价结论,结合贵司反馈建议和原则性要求, 在明确目标总的前提下,我司考虑了市场价格可接受度,在坚持降低首付门槛的前提下,特对一,三层价格进行补差调整,从而强化了一层商业价值,并提高三层销售速率： 结论：1,本次汇报总体测算收益比贵司测算收益9046万高出450万; 2,分楼层价差拉大:一层均价3万元/㎡,二层均价1.6万元/㎡, 三层均价8000元/㎡; 楼层 建筑面积 销售均价 销售额 一层 2071.28㎡ 30000元/㎡ 二层 1367.57㎡ 16000元/㎡ 三层 1367.57㎡ 8000元/㎡ 合计 4806.42㎡ / 第七页，共四十二页。 设计前提 -----5)项目产品分割★ ★ ★ ★ 由于前次我司提交铺位分割方案是配合先前拟订的销售政策,并不能吻合当前贵司的政策要求.因此特重点提出对原方案的修改原则及产品修改方案: 原则:总价控制----主力铺位建面面积控制在10㎡/间左右(考虑到建筑因素，高限要控制在15㎡以内)可实现拆合售卖----使用率稳定在50%的下限; 备注:1,具体操作方案见附件;2,请开发商明确产权报备变更的可能性及时间 第八页，共四十二页。 核心销售政策设计方案1【按6年10%】 第九页，共四十二页。 ----- 1)销售核心政策提出 ★返租6年，年回报率10% (不包税) 核心销售政策设计 说明: 1, 因考虑到本年底的回款计划，在前期销售我司建议不采 取任何辅助政策,充分保障开发商利益。 2,在尾盘期销售（销售率达到60%）时，建议可加入辅助政 策,如即返第6年的10%租金收益来冲抵首付，主要是针对 总款高的铺位做灵活调整。 第十页，共四十二页。 下步解析以此标准案例模拟论证可行性 项目 面积 销售均价 销售额 一层案例 10㎡ 30000 300000 二层案例 10㎡ 16000 160000 三层案例 10㎡ 8000 8