广场前期营销策划报告.docxVIP

新龙广场前期营销策划报告 目录： 。导人第一一 市场第一一 一  、 市 场 分 析…………………………………………………………………………………………………………………………… …………7 二 、 寻 找 目 标 客 群…………………………………………………………………………………………………………………………… ……15 产晶篇一一 — 、 开 发 战 略 制 定…………………………………………………………………………………………………………………………… ……21 二 、 规 划 定 位…………………………………………………………………………………………………………………………… …………22 战略指导篇一一 — 、 整 体 战 略 的 制 定…………………………………………………………………………………………………………………………… …37 二 、 市 场 形 象 定 位…………………………………………………………………………………………………………………………… ……38 营销执行篇一一 — 、 开 盘 时 机 的 把 握…………………………………………………………………………………………………………………………… …40 二 、 销 售 节 奏 与 控 制…………………………………………………………………………………………………………………………… …41 三 、 广 告 推 广 总 精 神…………………………………………………………………………………………………………………………… …42 四 、 案 名 推 荐…………………………………………………………………………………………………………………………… …………43 五 、 VI 及 秀 稿 演 示…………………………………………………………………………………………………………………………… ……45 导入篇 项目介绍 项目名称：新龙广场 项目范围：西至晋元路、南至蒙古路、东至西藏北路 用地面积：10840 平方米 建筑面积：地上 32272．5 平方米 地下 3000 平方米 其中住宅 12412．5 平方米 办公 15860 平方米 商业 4000 平方米 公建容积率：4．0 住宅容积率：2．5 ●综合容积率：3．25 绿化率：32％ 建筑密度：36％ 住宅总户数：134 户 ●项目情况概述 本案西至晋元路，南至蒙古路，东至西藏北路，系闸北区旧改项目 74 号街坊。虽然距人民广场不远，但是其周边社区环境不 佳，目前地块上为旧式住宅，十分破败，蒙古路以南的蒙古小区也为 6 层多层住宅，从外面来看也十分陈旧，沿蒙古路两侧，现基 本类似集贸市场，沿街店铺建造也十分简易，路面整洁状况极差。在晋元路以西，物业多为新建商品房， 整体的物业形象较佳。但 本案周边已属于旧改地块，经过以后的改造，应该会有大的改善。 本案的产品类型较复杂，由住宅、办公楼、商铺三个部分组成。 对于本案的住宅而言，去化并不是一个难点，重要的是如何合理定位与包装，获得较高的利润空间和实现 快速去化，加快资金 回笼的速度。 而本案的商铺部分，总面积为 4000 平方米，所占比重不大，另外可通过会所营造去化部分面积，同时蒙古路原有的良好商业 气氛，以及社区居民的集中，只要合理进行业态布局，日后经营状况看好。 本案的重中之重就在于办公楼部分，其在体量上占到了总体的 50％，办公楼的销售去化直接影响着本案总体的推案成功，获 利与否。此外，由于本案所属地区没有产生办公楼的积聚效应且选择出售这一方式来实现利润，故此存在 一定的市场抗性。 多种物业形态存在的最大的缺陷就在于营销推广时由于目标客群的不同，而导致主诉方向分散，无法取得 理想的效果。因此， 如何将这三者统一起来，相辅相承是本篇报告的阐述重点。 市场篇 ┌──────┬─────────┬────┬───────────┬────┬────── ──┬──────┬───────┬────────┬───────┬──────────┐ │ 案名 │ 地址 │ 规模 │ 单价范围 │平均单价│ 主力面积 │ 主力总价 │ 公开日期 │ 工程进度 │ 销售率 │备注 │ ├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────── ──┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤ │ 感性达利 │ 新疆路、乌镇路 │ 29F／1│ │ 7000│ 42-59 │ │ 2002．11 │ 2003．6 │ 100％ ││ ├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────── ──┼──────┼───────┼──────