房地产开发经营业务企业所得税汇算清缴解析.pdf

2016年度企业所得税汇算清缴培训湖南省统一课件 衡阳市地方税务局 阳爱国 ： （上课者可替换成本人单位、 和 ） 开发产品销售收入的税务处理 销售未完工开发产品的税务处理 销售完工开发产品的税务处理 收入的税务处理 不同销售 确认时间 收入范围 方式 折扣折让 视同销售 稅会差异 退回 车库车位 【例1】2016年，我省A房地产开发公司与客户签订 《商品房 合同（现售）》，收到货币 5000万 元；与客户签订 《商品房 合同（预售）》，收到 货币 20000万元；与客户签订 《购房意向书》，收 到诚意金6000万元，与客户签订 《 车位使用合 同》，收到预付款1000万元（使用期70年，目前尚未 交付使用）；与客户协议解除 《商品房 合同（预 售）》 ，取得违约金100万元。 【分析】 （1）2016年与客户签订 《房地产现售合同》收到的 货币 ，应在当年确认开发产品销售收入。 （2）2016年与客户签订 《房地产预售合同》收到的 货币 ，应在当年确认开发产品销售收入。 （3）与客户签订 《购房意向书》收到诚意金，不符 合开发产品销售收入确认条件，不属于当年的开发 产品销售收入，也不属于企业的其他收入。 （4）与客户签订 《 车位使用合同》收到货币资 金，不符合开发产品销售收入确认条件，不属于当 年的开发产品销售收入。 （5）与客户协议解除 《房地产预售合同》取得违约 金，不属于当年的开发产品销售收入，应按规定作 为当年的营业外收入处理。 现金等价 物 其他经济 现金 利益 全部 价款 纳入开发产品价内 • 确认为销售收入 或由企业开具 未纳入开发产品价 • 确认为代收款项 内且不开具 【例2】2016年度，我省B房地产开发公司的开发产 品销售情况如下： （1）1-4月，与客户签订甲项目 《商品房 合同 （现售）》,收到货币 3000万元；收到购房人延期 支付利息收入60万元；收到有 的停车位建设费 1000万元。此外，在房屋售价之内收取通电、通水、 通气等“七通”费用等基础设施费用300万元。在房屋 售价之外代有关部门收取各项基金（费用）500万元， 其中200万元由B公司开具 。5-12月，与客户签 订甲项目 《商品房 合同（现售）》(当年全部交 房， 采用简易计税办法）,收到货币 2000 万元；收到有 的停车位建设费800万元。此外， 在房屋售价之内收取通电、通水、通气等“七通” 费用等基础设施费用200万元。在房屋售价之外代有 关部门收取各项基金（费用）150万元，全部由B公 司开具 。 （2）6-12月，与客户签订乙项目 《商品房 合 同（预售）》,收到货币 22200万元，项目正在 建设之中，合同约定2017年12月以前交房，该项目 采用一般计税办法。 【分析】 （1）与客户签订甲项目 《商品房 合同（现 售） 》，1-4月应确认开发产品销售收入4560万元 （3000+60 +300+200），5-12月应确认开发产