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长沙金外滩项目 长沙金外滩综合项目经济测算报告 第一页，共二十四页。 物业体量定位-容积率筛选 占地面积：105354平米 容积率小于6.0（约建筑面积60万平方米）的建筑方案可获政府通过；根据市政府批文，可以在9.0以内进行调整。 R=8.3 R=1.0 R=6.8 选择两种容积率，从成本，利润等方面，并综合考虑市场的情况下进行测算，寻找最佳的物业体量组合方式。 第二页，共二十四页。 物业体量定位-经济测算方案设定 方案一 方案二 容积率 6.8 8.3 总建筑面积 680000 840000 住宅 4万 24万 公寓 6万 6万 商业 30万 15万 写字楼 8万 8万 SOHO 12万 17万 酒店（包括酒店式服务公寓） 8万 8万 要说明的是，我们进行的测算是为了定性地比较判断哪一种更适合于本项目，并不是完全精确。寻找合适的方案对本项目进行一个最终的收益预测 第三页，共二十四页。 物业体量定位-测算前提和假设依据 财务成本一律按8%计算 持有物业的价值评估从物业30年租金收入的折算进行，不考虑进驻业态 不考虑资金的时间价值、滚动开发等影响因素测算项目整体的税后回现利润率和项目利润率。 项目税后回现利润率是指不考虑持有型物业资产价值的基础上，就销售型物业的销售收入计算的项目税后利润率。 项目利润率是指同时考虑销售型物业的销售收入和持有型物业 资产价值的所