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下沙是酒店式公寓大量供应之地，库存5000套以上； 未来酒店物业供应面积将不断增加，规模和档次也将逐步提升，必然使市场竞争加剧，酒店式公寓后期经营风险将增加。 因此，合理的经营理念和投资回报方案，将是酒店式公寓成功的关键。 后续增值服务模式 分析和结论 第三十一页，共四十七页。 发展商 投资者 酒店经营公司 返租回报 销售 委托经营 出租经营或合作经营 项目管理公司 发展商子公司管理酒店事物 回报流程 关系流程 营销模式之三 返租销售 此种物业回报往往是固定的，因此业主规避了一定的投资风险，所以售价也较高。 发展商后期管理较繁琐，若出租市场不好，每月的返利也会是一个较大的资金负担。 杭州此类项目有宝龙城市广场、东方铭楼、东方君兰中心等。 第三十二页，共四十七页。 开盘日期：2013年7月29日 销售均价：15000元/㎡ 装修标准：精装（2500元/㎡） 物业管理：泰安宝龙物业 物业管理费：1.75元/㎡·月 建筑组成：户型为40、50方，共230套，毛坯出售，可提供精装修方案。 特点分析：下沙新城首个以多业态综合性商业为主题，集高层住宅、联排别墅、精装SOHO、综合商业、步行商业街等形态为一体的城市综合体。其中，商业涵盖超市、百货、影院、电玩、娱乐及美食餐饮等多种业态。 去化情况：230套酒店式公寓，7个月去化56套，余房174套。 委托管理期限：5年 利润分配：前五年包租，第一二三年分别为5%、6%、7%固定回报，后二年按实际出租时间所获房费二八分成，管理公司二成，业主八成。 宝龙城市广场 第三十三页，共四十七页。 开盘日期：2012年9月23日 销售均价：投资型17000元/㎡， 自住型16000元/㎡ 装修标准：精装（3000元） 物业管理：怡华物业管理 委托经营：绿城晶悦酒店 物业管理费：3.9元/㎡·月 建筑组成：总建面约7.5万㎡，由一栋板式百米高层及两栋四层辅楼围合而成，高层1-2层为商业，3-23层为主力户型50㎡的精装公馆。 建筑分析：4.78米挑高精装豪华大堂设计，墙面与地面采用高档地砖与石材结合，配备5部知名品牌电梯；外墙采用干挂石材及玻璃幕墙；铝合金窗采用断桥隔热型材，中空钢化玻璃等环保材料；高品质绿色空中景观花园，为居者提供更多风景视界。 东方铭楼 第三十四页，共四十七页。 酒店式公寓营销 2014.3.10 第一页，共四十七页。 自住型：自住型客户以踏入社会不久的年轻上班族为主体，他们有强烈的住房需求，但由于手头资金有限，对于直接购买纯住宅产品还有一定困难，因此，小户型、精装修、低总价和交通方便的酒店式公寓成为其首选，产品的舒适度并不在考虑范围内。随着小户型商品房供应量的增大以及“禁酒令”的下达，这部分需求更多地转移到对小户型商品房的消化上。 投资型：投资型客户以资金实力雄厚的“有产一族”为主，酒店式公寓对其而言即是一种单纯的投资理财产品，其目的是为了获取更大的投资回报率，他们对产品的装修标准、配套设施以及酒店公司的运营能力都有一定要求，高档酒店式公寓几乎都被这部分客户所消化。 自住兼投资型：另一类客户介于自住和投资之间，他们多为有一定积蓄的工薪阶层，自身的住房需求已经得到一定程度满足，鉴于商品房限购政策的影响，他们把目光更多地投向了酒店式公寓这类产品。购买这类产品既有自己利用的可能，也为达到保值和增值的目的，他们对产品的价格、交通优势和周边配套更为敏感，这关乎将来的出租行情，至于产品本身的舒适度和物业服务并不过多追求。 酒店式公寓客群概述 第二页，共四十七页。 定义 又称服务式公寓。 其本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务，有些会配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓或共管公寓私密性和生活风格的商业综合体。既可以出租，亦可自用。 关键词：公寓 酒店式服务 宜居宜租 简而言之，所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。 酒店式公寓实质 第三页，共四十七页。 特征： ◇提供酒店式服务和管理 ◇公共空间及室内均提供豪华装修 酒店式公寓一般采用豪华装修，折合人民币1500-3000元/㎡ ◇兼有居住和投资两种功能 酒店式公寓档次高、生活便利，有些公寓带有厨房、卫生间和阳台，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因为价格和物业管理费较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，一般投资目的居多。 酒店式公寓实质 第四页，共四十七页。 产权 业主 物业用途 可自住，亦可出租 配套设施 生活配套齐全 经营管理 由专业物管公司提供酒店式物业管理， 或者与酒店合作，委托管理 物管费 较住宅高 发展商回笼资金 依营销方式而不同 业主获利方式 租金或返利 业主投资风险 可控性低 投资回报 依协议不同而不同 主要影