租金定价方案.pptxVIP

租金定价方案第1页/共42页 目 录一、租金定位参考依据二、项目本身情况分析三、类似市场分析四、项目周边市场的租金情况五、商家承租能力六、租赁条件七、租金细化方案八、招商策略第2页/共42页 一、租金定位参考依据： 项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，同时又遵循市场规则，参考市场价格。本项目的租金定位参考依据主要为： 项目本身条件分析 类似市场及周边市场租金水平 商家在本商圈所能承受的租金水平 长期发展与稳定经营第3页/共42页 二、项目本身情况分析第4页/共42页 （一）商圈分析项目周边目前还没有形成成熟的零售商业氛围，人气远远不如王家湾、钟家村、经开万达广场等成熟商圈旺盛。但项目周边集中了大量专业市场集群，竞争力也较强，具有一定影响力。江海东路、广瑞路、锡沪路三条街道各有特色：江海东路是交通要道，车流量大，以汽车配件为主，其他店铺很少；广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为主；而锡沪路以装饰、建材为主；专业市场集群占据区域内商业龙头地位，并推动区域经济的发展！传统零售商业氛围淡薄，餐饮娱乐缺乏，形象档次低 ！商圈内人群3购物、餐饮娱乐消费不便。新开业的人信汇传统零售业态经营状况一般，但餐饮类经营较为火爆，成为人信汇最有人气的业态。第5页/共42页 家居建材、装饰装潢、餐饮、服务配套、汽配汽修所占比例较高，餐饮/休闲占比仅为17%和3%；且档次极低，分布零散。总体上，项目周边商业仍主要以满足消费者日常生活需求为主。除与区域业态一致的如家居建材等业种外，生活配套类经营状况一般。租金范围在1-5元/日/㎡。 商圈零散商业业种比例图示：第6页/共42页 （二）美食城优势分析项目位于市府三个重点开发片区内，大交通、政策优越；五洲三个项目连成一片，商业规模将达约60万平方米，规模优势明显；本项目一期总面积近2万平方米，有利于形成集群市场；三角形地块，面临自然河道，可规划自然景观； 开发商的品牌实力与商业开发、运营经验；周边200万平米的成熟专业市场集群，配套业态缺失和空白。商圈辐射近30万人口，消费潜力巨大第7页/共42页 目前周边商业氛围淡薄，规划利好暂无法呈现；广益路不允许开设机动车道口，限制临街交通组织；南面临河，西面正对高架桥，展示面规划受影响；片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁；无锡其他潜在竞争项目的威胁；房地产市场发展过快，未来市场走向面临一定不确定性。本项目作为新开发项目，不能当做成熟商业对待，须考虑到附近哥伦布广场的竞争。（三）美食城劣势分析第8页/共42页 清扬路餐饮现状：位于南长区，临近佛教胜地南禅寺，旅游、购物、餐饮、休闲、娱乐和文化功能齐全，开发时间早，经营时间长，游客众多，餐饮集中，是无锡人吃喝玩乐的常来之地。整体租金水平较高，约为100-110元/方/月，经营情况良好；品牌商家云集，如姆妈炒菜、粤仔湾砂锅粥等，其他还有同等乐酒楼、美味齐、普京小站、米乐星KTV等。三、类似市场分析第9页/共42页 青石路餐饮现状：北塘区进入无锡市中心的主要途径，无锡餐饮集中片区之一，功能主要有居住、购物、商务、餐饮、休闲、娱乐、旅游和文化等，道路宽阔，人车流密集，商业发达，区域内开发时间早，建筑比较陈旧；青石路租金较高，平均130元/方/月左右，餐饮租金稍低，在100-130元/方/月之间。餐饮代表商家有：澳门豆捞、北京烤鸭、永和大王、豪客来等；无锡市类似市场调研第10页/共42页 东亭街道餐饮现状：东亭街道为锡山区政府所在地，是锡山区重点建设的街道，街道交通便捷，区位优势明显。这里居民区聚集，人口众多，主要有零售百货、餐饮、休闲娱乐和康体等业态，餐饮主要以服务附近居民为主，发展程度不够，租金约在90-110元/方/月之间；餐饮代表商家有重庆德庄、阿瓦山寨、迷宗蟹、干锅羊蝎子等。无锡市类似市场调研第11页/共42页 崇安寺餐饮现状：崇安寺1600多年一直是无锡的政治中心、商贸中心和文化中心，与上海城隍庙、南京夫子庙、苏州玄妙观齐名的江南四大特色街区。汇聚百货、特色餐饮、娱乐等业态，人流密集，消费旺盛，其单位面积月租金水平在100到800元不等；商家代表：王兴记、KFC、麦当劳、味千、星巴克、皇亭美食、姆妈炒菜等。无锡市类似市场调研第12页/共42页 无锡市类似市场调研 金太湖国际餐饮现状：金太湖国际城，位于无锡青石路，总建筑面积68万平方米，有大型商业街、国际影院、真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、高档住宅等众多业态，集合高档购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等功能于一体；金太湖国际2009年6月份开业，目前代表商家有沃尔玛、宏图三胞、KFC、必胜客、味千、王兴记、藏药汤坊、有意思休闲餐厅、英伦雅阁、钱贵KTV等。单位月租金一楼100到300不