房地产营销价格策略论述.pptVIP

所谓认知价值定价是指在买方市场条件下，根据购买者对房地产的认知价值定价。认知价值的形成一般基于购买者对有形产品、无形服务及公司商誉的综合评价，它包括实际情况与期望情况的比较、待定物业与参照物业的比较等一系列过程。 所谓差异需求定价是以不同目标客源的需求强度、总体资金承受能力为参考对象，分别求得各消费层次的有效需求众数来确定房地产价格。该方法可为制定项目全盘价格策略和多层次供房价格体系提供决策参考。 第十九页，共五十六页。  4 市场比较导向法 市场比较导向法从操作上看有点类似于房地产估价中的市场比较法，反映了房地产开发项目的市场供求关系和市场接受程度，因此这种定价方法是实践中常用的一种方法。其参照主要是同区域、同质、同客户群、同户型、同规模、同价位的其它房地产项目；比较的因素有地理位置、楼宇本体质素、物业管理，工程形象进度、营销等方面。 市场比较导向法定价是一个完全经过市场验证的定价方法，价格的制定和房地产开发项目本身的成本没有太大关系。 第二十页，共五十六页。 其主要操作步骤如下： 1、确定市场调查的范围和重点。以项目为核心，半径2km的范围是重中之重。若范围内不够，可再扩大；凡是竞争对手都应纳入视线范围；重点市场比较应不少于6个；二手楼价格也应适当考虑。 2、对影响价格的各因素以及权重进行修正。不同类型房地产的价格，影响因素不同；不同阶段、同一类型房地产的各个价格影响因素