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美国房地产估价 美国房地产估价（MAI）体系及方法之启示（上海城市房地产估价有限公 司 许军 任婷 秦云 周玮杰） 2007—04-19 美国房地产估价（ MAI ）体系及方法之启示 上海城市房地产估价有限公司 许军 任婷 秦云 周玮杰 摘要： 随着经济全球化发展脚步的加快,中国经济在整个全球化进程中扮演的角色也越来越重要 ，并且成为了世界上经济急剧增长的国家之一。进入 2006 年后，国际资本更加频繁地进入中国市场 ，特别是房地产市场,这不仅在一定程度上带动了国内房地产市场的发展,也为房地产相关产业提供了 巨大的机遇和挑战，包括房地产估价行业.外资进入中国，不仅带来了资金,也带来了他们的价值观、 评价标准及体系等。就房地产估价行业而言，由于外资在进入一个陌生市场的时候，更倾向于他们所 熟悉的、能给他们带来 “安全感 的东西,我们惯用的估价体系不一定能被外资所接受，可能在短 期内不具备很强的竞争力;但是，我们也应该认识到，国外先进估价体系的引入带给我们一次完善自 身估价体系、学习国际通用估价语言的机会.当我们和世界用同样的一种语言沟通的时候，我们对价 值的把握才能更有效地表达出来。 本文通过介绍美国 ( MAI ）估价体系在最高最佳使用分析及三种主要估价方法（市场比较法、 收益法和成本法）等方面的操作办法,结合案例分析，试图比较中美两国估价体系和方法的不同之处 ,希望能给读者带来一些启示。 关键词: 最高最佳使用；假设空地；价外支付； “大尾款”;功能减值；外部减值 第一章 最高最佳使用分析 1. 最高最佳使用分析的定义 最高最佳使用分析是要寻找到一种最合理、最可能的用途，并使得标的物业价值达到最大。物 业是否达到最高最佳使用应从以下四个角度去衡量： • 技术上可能 ( Physically Possible ） ； 美国房地产估价 • 法律上允许（ Legally Permissible ） ； • 经济上可行（ Economic Feasibility ) ； • 最大产出性( Maximally Productive ) 。 “技术上可能”,主要分析土地上可以建造怎样的建筑物，以及在已有建筑物的情况下，在技术 上是否可能对现有建筑物用途进行改建。这部分包括分析物业建筑物、地块、位置、建造规范的限制、 通达性可及性等方面。 “法律上允许，主要分析在法律层面上，任何法律法规以及城市规划对物业的土地用途或建筑 物用途的特别限制，分析这些限制对物业的影响究竟是正面的还是负面的，分析将来是否有可能取消 或更改这些限制，以及分析这些可能的调整是否会对物业价值有所影响。 “经济上可行”,主要分析物业在财务上是否可行,测算物业是空地或假设为空地时，土地回报减 去费用的值是否为正；如果土地上有建筑物，在考虑了各种费用和风险的情况下，物业的净现值是否 为正。另外，在物业用途转变、翻新、改造（ Conversion ， Renovation ， Alternation，简称 CRA ）的情况下，这些 CRA 是否可行.只有当进行 CRA 后物业的价值减去 CRA 的成本费用超过物业 现状价值时，进行 CRA 才在经济上可行。 在美国的估计体系中，比较强调最高最佳使用时点的问题，即,某种用途在现在时点上是经济上不可 行的，但通过对未来市场发展和供求变化的预测，该种用途可能在未来某个时点上可行。例如，一块待 开发的空地由于位置比较偏远，现在如果开发成住宅的话并不可行，然而通过分析市场以及推测未来的 趋势，可以得知由于相邻城镇发展迅速，该地区将在未来 3 年内成为新兴住宅区,到那时如果开发成住 宅在经济上会变得可行，且收益丰厚。那么，该物业的最高最佳用途为保留空地状态，待三年后开发成 住宅.当然，在预测市场时必须考虑风险，否则会影响对未来市场的判断,在分析经济可行性,选取收益率 时也应该充分考虑风险因素。另外，这在很大程度上受到两国体制以及市场情况的差异的影响,最高最佳 使用时点的问题在两国的应用完全不同，这