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美国房地产投资信托基金的发展经验及启示一 美国房地产投资信托基金的发展经验及启示(一） 近年来，随着中国房地产业的迅速发展，越来越多的人将资金投向房 地产业。然而,我国房地产投资体系不完善,且投资方式单一。大部分 投资者采用购买、出租、出售房地产的方式，希望通过短期内房地产 价格上涨带来的买卖价差而获益。这种方式虽然可能带来较高的收益 ，但资产流动性差、风险大。而且, 由于投资者的“羊群效应” ，容易为 房地产泡沫的形成推波助澜。 房地产投资信托基金(简称 REITs）是一种采取基金或信托的组织形式， 集合众多投资者的资金，收购并持有收益类房地产或抵押贷款以获得 投资收益,并享受税收优惠的投资机构。其股票或收益凭证一般在证券 交易所或柜台市场进行自由交易.投资者的收益主要来源于股息、利息 等及在二级流通市场交易产生的资本增值。 一、美国房地产投资信托基金的发展经验 （一)美国房地产投资信托基金的发展历史。 1960 年,美国通过了《房地产投资信托法案》，标志着美国房地产投资 信托基金的正式设立。此法案的初衷是使中小投资者通过房地产投资 美国房地产投资信托基金的发展经验及启示一 信托基金投资于大型商业房地产，获得与直接投资房地产类似的投资收 益。因此，早期的信托基金不允许超大股东的存在,且都是直接投资于 房地产的“股权类信托”.上世纪 60 年代后期，随着投资于房地产抵押贷 款的“抵押类信托” 的出现，REITs 得到进一步发展。但进入上世纪 70 年 代中期，美国经济开始衰退，房地产价格的大幅下降和利率的上升, 使 REITs 的资产水平急剧下降，从 1974 年的 200 亿美元下降到 1976 年 底的 97 亿美元。之后，REITs 的发展陷入长期低迷状态。这种情况一 直到 1986 年《税收改革法案》出台后才有所改观。该法案放松了房地 产投资信托基金的限制，允许 REITs 直接拥有和经营房地产，而不必 交由第三方管理。之后，美国又进一步修改了 REITs 的法律框架和产 品结构，特别是“UPRE-ITs 的引入及对机构投资者要求的放松，使 RE—ITs 在上世纪 90 年代后获得迅猛发展。 （二)美国房地产投资信托基金的产品种类。 经过 40 多年的发展,美国房地产投资信托基金已形成了丰富、多样化的 产品系列.按照持有资产的性质划分，房地产投资信托基金可分为:股权 类信托、抵押类信托、综合类信托.从历史看，股权类信托不仅收益率 普遍高于其他两种信托,波动率即风险也小于其他两者。这也是股权类 信托现今占据美国绝大部分 REITs 份额的原因。截至 2005 年，在美国共 有 197 支 REITs。其中，股权类信托为 152 支，所管理的资产占所有 美国房地产投资信托基金的发展经验及启示一 REITs 总资产的 91 ％。 （三)美国房地产投资信托基金的主要特点： 第一，房地产投资信托基金通过将房地产证券化，为中小投资者提供了 一种流动性好、投资灵活的房地产投资工具。以前, 中小投资者对房地 产的投资主要通过抵押贷款形式,购买、出租、出售房地产以赚取差价 ，存在资金耗费大、流动性差等缺点。而投资 REITs，投资金额根据认 购份额的不同而灵活变化。且基金份额通常在交易所上市,可随时变现 ，保证了资金较强的流动性。第二，相对低风险、高收益。据统计， 1971 年 12 月 31 日至2002 年 12 月 31 日期间，股权类REITs 的收益率 为 12．35%，超过同期道琼斯平均工业指数(7．25% ）、纳斯达克综合指数 （7 ．79 ％）及标准普尔500 ．指数(10．68 ％）。同时,其波动性(13．46 ％) 却低于其它三种股票指数。第三，享受一定的税收优惠政策。为鼓励 REITs 的发展,美国税法规定，对满足一定条件的 PElTs 可免收公司所得 税。且如果投资者以自身所有的房地产入股 REITs，以换取“合伙经营 份额 ，税法将不做税收处理，直到投资者将这种份额变现.这种递延 税收的办法吸引了众多投资者的参与. （四）美国房地产投资信托基金发展的主要经验。总的说，主要有以 下四点： 美国房地产投资信托基金的发展经验及启示一 1．法律法规的大力支持为 REITs 发展提供了良好的外部环境。 体现政府支持的一个方面是每当 REITs 面临重