中国公共场馆物业管理行业市场现状分析报告：增值服务空间广.docxVIP

? ? ? ? ? 中国公共场馆物业管理行业市场现状分析：增值服务空间广 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 公共场馆主要指为公众提供工作、学习、经营、文化、社交、娱乐、体育等活动所使用的建筑物、处所及其附属设施的总称，包括但不限于博物馆、图书馆、影剧院、会展中心等。公共场馆物业具有客流量大、安全标准高、开放性高等特点。公共场馆物业服务主要面向前述公共场馆，为其提供基础物业管理和后勤保障一体化服务，主要服务内容除传统“四保”外，还包括文物保护、图书维护、剧院调配、会展接待等专业化服务。 ? ? 公共场馆开放性较高、客流量较大，所以其物业服务相应有特殊的要求：1）管理标准高，公共场馆人口密度大、专业设施多，对物管企业的安保措施、设备保养、应急处理等能力要求更为严格；2）准入门槛高，公共场馆严格的管理标准需要物管企业付出更高的运维成本，中小企业进入难度大；3）增值服务空间广，公共场馆类型丰富，以主营业务为主线，根据具体场景扩展其外延服务，从而拓宽场馆的增值服务空间。 公共场馆服务特点 数据来源：公开资料整理 ? ? 公共场馆物业排名前五的企业均为第三方物业企业，即非开发商下属物业企业。表明在此类物业项目的竞争中，独立第三方物业企业积累的营销能力和市场化经验将为其获得项目带来优势。 公共场馆领先企业及分类 公共场馆领先企业及分类 分类 领先企业 第三方服务企业 重庆新大正、上海复欣、中土物业、上海浦江、上海明华、福建冠深、北京天鸿宝地、合肥居安 开发商下属物业企业 保利物业、美的物业 数据来源：公开资料整理 ? ? 发布的《2020-2026年中国非住宅物业管理产业运营现状及发展前景分析报告》数据显示：预计全国公共场馆物管市场规模在500亿元左右。截至2018年底，全国博物馆、公共图书馆、运营影院、会展中心数量分别为5354、3173、10532、348所。近两年公开招投标单份合同金额的水平进行测算，其中博物馆每单中位数水平约为395万元/年，图书馆每单中位数水平约为151万元/年，博物馆每单中位数水平约为228万元/年，会展中心每单中位数水平约为149万元/年，测算得博物馆物业服务市场规模约211亿元，图书馆规模约48亿元，影剧院约240亿元，会展中心约5亿元，合计约505亿元的市场总容量。 公共场馆业态市场规模 数据来源：国家统计局、整理 ? ? 公共场馆物业市场仍处于发展早期，市场格局分散。2018年度500强物业企业中有236家企业涉足公共场馆物业，平均公共场馆管理面积为3093万平。但数量占82.6%的企业的公共场馆物业管理面积在100万平以下，3%的企业管理面积大于500万平，仅有0.8%的企业管理面积大于1000万平。 2018年度500强企业公共场馆物业管理面积各区间段企业分布 2018年度500强企业公共场馆物业管理面积各区间段企业分布 区间段（万平方米） 企业数量 占比 00-100 195 82.60% 100-200 13 5.50% 200-300 13 5.50% 300-400 5 2.10% 400-500 3 1.30% 500-600 3 1.30% 600-700 0 0.00% 700-800 0 0.00% 800-900 0 0.00% 900-1000 2 0.80% 1000 2 0.80% 数据来源：中国物业管理协会、整理 ? ? 公共场馆毛利率中枢在18-19%左右，处于中等水平。其中综合毛利率（含所有服务）的平均值和中位数分别为17.8%、19.4%，仅次于面向企业的商业、办公、产业园类物业，高于住宅和面向事业单位的政府、学校、医院类物业。 百强企业公共场馆物业服务总收入 数据来源：公开资料整理 ? ? 新世纪以来，全国各地博物馆、图书馆、影剧院的改建、新建工作也步入高潮。场馆的建筑面积、展览空间和内容、机械和电子设备大幅增加，自动化控制水平大幅提升，所以对物业服务的品质要求大幅提高。在传统固有的管理模式下，难以保障物业管理的质量，于是公共场馆物业服务逐步走向市场化。 政府对于公共场馆温度湿度设定要求 政府对于公共场馆温度湿度设定要求 名称 温度（摄氏度） 湿度 档案馆 14～24 45%～60% 图书馆 14～24 45%～60% 美术馆 18～21 40%～45% 博物馆 14～25 45%～65% 体育馆 22～26 40%～60% 数据来源：公开资料整理 ? ? 据近两年公众设施物业服务公开招投标情况看，博物馆合同数量约为图书馆、影剧院的4倍，博物馆物业市场化程度已经处于较高水平，发展阶段相对成熟。此类物业运营管理具有一定的特殊性，相较于常规物业，博物馆在防火防盗与维持秩序上的要求更高，根源在于博物馆所陈列物品的不可再造