财信南坪项目前期定位建议.pptxVIP

财信南坪项目前期定位建议第1页/共43页第2页/共43页Contents 1一. 重庆商圈概况第3页/共43页重庆商圈分布:* 分布现状：由于城市地理因素，目前重庆市已分成5个城市优质商圈，主要分布在各区域中心人口密集区。* 商圈等级：解放碑是现有城市级核心商圈，辐射整个重庆市乃至西南地区，其次为江北商圈，辐射北部区域乃至大重庆，其他商圈现阶段仅属于发展中的区域级商圈，辐射范围仅限于所在区域* 发展状况：近年来观音桥商圈发展迅猛，这于城市发展方向，商圈的功能定位，城市常住人口数量都有着密切的关系。* 南坪商圈：南坪商圈是项目所在商圈，南坪商圈的发展一直受到城市规划及交通的阻碍，离解放碑近客群流失严重,现南坪政府已经开始解决发展瓶颈问题，未来规划定位已经明确，南坪将成为城市服务型商圈，含会展，商务办公，金融经贸三大功能，加之江北的可发展用地已经消耗殆尽，南部的开发项目开始蓬勃发展，这将扩大日常商业需求，南坪商圈是继观音桥商圈后下一个发展前景看好的商圈。第4页/共43页重庆各商圈对比:随着南部城市进程加快，常住人口增加，交通环境升级改造，人均收入的变化南坪商圈已成为未来发展潜力最强的商圈，商业需求量在30万方以上.五大商圈对比名称建成时间人文特征景观特征日均人流量年购买力商业体量业态解放碑1997缺少人文及景观的打造缺乏绿色景观30万以上130亿120万方百货,娱乐,商务观音桥2005商业街格调时尚花卉绿色景观丰富26万以上110亿100万方中高百货,购物中心,娱乐沙坪坝2002建成了名人广场建成了绿色艺术广场20万以上80亿75万方中档百货,家电南坪商圈2001缺乏缺乏22万以上83亿70万方中档百货,家具建材杨家坪2003缺乏缺乏20万以上70亿70万方中档百货,购物中心此数据来源于2009年市调 随着交通的改造及万达，协信等企业对南坪商圈的改造升级，2008起南坪商圈发展极为迅速，近期已跃升为重庆市第三大商圈。 随着南部城市的扩容，沿江及茶园新区中高端项目的兴起，大量新增中高端消费迁入，为区域不断增加新的巨大消费潜力。第5页/共43页南坪未来展望:城市向北时代已逐步消退，随着三北区域的可开发用地的减少，资源丰富，可开发用地储备丰富的南部区域将异军突起，成为未来宜居首选区域，吸引更多新住居民迁入预计未来3-5年常住人口由68万突破至130万，重庆房地产市场将进入南坪时代；随着“中心城市”，“第三区”等利好消息的出台及重庆CBD规划，南坪CBD与江北一样，同为CBD金三角之一，更易于与CBD硬核解放碑互动共荣。新南坪成为重庆商业的“第三极”将不是梦想 南坪商圈在未来３～5年新增100万平方米左右的商业，打造人无我有的独特商圈经济“一年交通成型，两年城区面貌大改善，三年南岸要大翻身。”南坪将被打造成为主城最具活力的板块之一。 加快南岸新区建设和旧城改造，大力投入交通基础设施的建设改造，打造畅通南坪，增强区域辐射力；重点打造七大板块和五大业态，改善区域社会环境，增强区域的吸引力。 政策的导向以及大额度建设资金投入，未来长足的远期规划，都昭示着南部后发制人，发展潜力不可预估。第6页/共43页Contents 2二.南坪商圈概况第7页/共43页南坪商圈分析[布局分析]:■2008年前南坪主要以“惠工步行街”为核心商圈，主要商业体量约29万方，涵盖了多个中端百货和大型超市。但发展受到城市建设的制约，商业规模无法扩张，结构单一，中低端定位号召力较差，发展处于滞后状态。■ 2008年后南坪商圈提档升级,由万达广场,协信中心,上海城等一批大型商业组成的新商圈,商业供应体量是新商圈的4倍.商业定位及业态定位均与老商圈形成差异化,商业形象也优于老商圈,本项目位于新商圈.重百商圈变革,新商圈是未来的商业核心,另新商圈的不完整,老商圈的滞后,给本项目发展带来了机会,发展空间巨大原有商业新增商业第8页/共43页南坪商圈分析[商业体量及未来预测]:区域分化项目名称经营面积开业时间入住率档次老商业核心元旦百货约2.5万200592%中低尚熙百货约2万200592%中低新世纪百货约2.5万200298%中低浪高百货约3.5万200095%中低重百约2万200098%中低上海城约15万200995%购物中心新世纪超市约0.5万200498%永辉超市约0.5万200898%沃尔玛超市约1.8万200795%新商业核心万达购物中心约12.6万200995%中协信城购物中心约12万预计2011中高■南坪百货及超市入住率达95%,发展较好,但不能完全满足消费者需求.■商业体量主要集中在老商圈,新商圈初起,市场机会和空白点较多第9页/共43页南坪商圈分析[规划分析]: :■以五条特色商业街建设为核心, 沿东,南,西,北四条轴线发展定位,档次,业态不同的新型商业街,使南坪