执行异议之诉一直是司法实务中的热点问题.docxVIP

执行异议之诉一直是司法实务中的热点问题，但最高人民法院目前尚未出台关于执行异议之诉的司法解释，法院审理执行异议之诉时只能依据《执行异议复议规定》和《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“九民纪要”）中的相关规定。具体到一般不动产买受人作为案外人提起执行异议之诉的情形，相关规定只有执行异议复议规定第28条和“九民纪要”第127条两个条文。 然而，执行异议复议规定第28条规定的认定一般不动产买受人作为案外人享有足以排除执行的民事权益的四个条件，在实际运用时对条文的理解往往存在争议，非不动产买卖的情形下（如拆迁、以物抵债等）能否参照第28条进行审理也是实务中争议不下的一大痛点。本文拟通过梳理最高人民法院近年针对执行异议之诉的裁判案例及其出台的规范性文件、理解与适用等，聚焦执行异议复议规定第28条实务运用中的极大争议，并总结出最高人民法院的倾向性观点，同时也会关注到《民法典》施行前后相关法律规定的变化及其可能对执行异议之诉审判实践产生的影响。 争议问题一：第28条规定的“不动产”，是否包括非住宅房屋？ 肯定观点：条文未明确将执行标的限定为居住用房，可以理解为一般意义上的不动产，商铺等非住宅房屋符合第28条规定的“不动产”。[1]否定观点：第28条规定的“不动产”应当限定于居住用房。我国《物权法》并未规定物权期待权，房屋买受人要求办理变更登记的请求权本质上也是一种债权请求权，与申请执行人的金钱债权一样，处于平等地位。第28条之所以保护这种法理上物权期待权，主要是考虑房屋买受人的居住利益。是在不动产登记制度尚未完善时，从买受人必要生活保障角度，对生存权利的特别关注。因此对于“生产性、商业性经营用房”和“土地使用权”，其本身属于生产经营或者投资行为，与第28条所保护的生存价值相异，在权利位阶上不具有优于金钱类债权人地位。案外人应当对于其商业判断承担必要的风险。[2]笔者认为，依据最高人民法院在相关案例中的裁判观点，商铺等非住宅房屋可以作为第28条规定的不动产。在符合第28条规定的四个条件的前提下，可以认定案外人对商用性房屋享有足以排除执行的民事权益。否定观点所称居住利益，其实是混淆了执行异议复议规定第28条、29条的立法精神。29条明确规定了执行标的须为案外人的唯一住房，保护对象是案外人的居住权和生存权等基本权利；第28条则是对案外人不动产物权期待权的保护，二者保护的法益本不相同。且第28条第（二）项规定的“占有”条件，本身带有物权色彩，应当受到超出一般金钱债权的保护，不应再以居住为前提。争议问题二：房屋未经竣工验收及实际交付买受人占有，能否理解为符合第28条规定的“合法占有”？执行异议复议规定第28条第（二）项规定，认定案外人对不动产享有足以排除执行的民事权益，须在人民法院查封之前已合法占有不动产。《建筑法》和《建设工程质量管理条例》规定，建设工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。[3]但是在现实生活中，有很多建筑工程迟迟不能竣工验收，最后未经验收合格即交付买受人实际使用。对于这种情形能否认定为符合第28条规定的合法占有，实务中也存在很大的争议。有人认为第28条规定的合法占有是指买受人基于真实合法有效的房屋买卖合同对房屋的占有，而竣工验收合格才能交付是基于房屋安全的考虑，是对开发商交付房屋条件的要求，不应以此来评判买受人占有的合法性。但也有观点认为既然建筑法和《建设工程质量管理条例》明文规定建设工程未经验收或验收不合格不得交付使用，出卖人向买受人交付未经竣工验收合格的不动产应当属于违法交付，买受人基于违法交付的占有也不应认定为合法占有。最高人民法院民二庭《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》在对 “九民纪要”127条进行解读时认为：“虽然竣工验收合格色才能交付使用是法律基于房屋安全的考虑，是对开发商交付房屋条件的要求，但只有具备了这一条件，才具备进一步办理房屋所有权登记并成为法律所认可和保护的权利的前提。”[4]因此该理解与适用所持观点为：买受人对未经竣工验收合格的房屋的占有，不能认定为合法占有。但矛盾的是，最高人民法院近年审理的执行异议之诉案件中，大部分案例均认定案外人对其实际占有的未经竣工验收合格的房屋享有足以排除执行的民事权益。[5]对此，笔者倾向于认为，最高人民法院在制定《执行异议复议规定》第28条时第（二）项所称之“合法占有”，应当是指基于真实合法有效的合同所为之占有，是相对于案外人在没有请求权基础的情形下所为之占有。因为实践中有大量房屋买卖合同签订后无法过户的情形，恰恰是因为没有通过竣工验收而导致的，若以开发商所负义务去评判买受人占有的合法性，并据此认定其不能排除执行，则买受人的权益难以得到保护。而且，虽然《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》对“九民纪要”127