执行异议复议规定》第二十八、二十九条关系的辨析.docxVIP

【裁判要旨】 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条系一般性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是特别条款，专门针对房地产开发企业为被执行人的案件。在房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用一般条款，异议申请人符合二十八条、二十九条中任一条的规定均可排除执行。反之，异议申请人必须既不符合二十八条的规定，也不符合二十九条的规定，方能驳回申请执行人排除执行的异议请求。 【案号】 一审：（2015）渝四中法民初字第00069号? 执行：（2017）渝04执36号? 执行异议：（2017）于04执异14号 【关键词】 执行异议? 金钱债权执行? 不动产? 商品房? 排除执行 【案情】 异议申请人：任建锋、谭会淑 申请执行人：马明江 被执行人：重庆市罗林房地产开发有限公司 异议申请人谭会淑于2013年12月24日与重庆市罗林房地产开发有限公司（以下简称罗林公司）签订了一份《“锦绣国际”住宅认购协议书》，认购位于彭水县绍庆街道河堡社区“琳海锦绣阁”25－5号的住宅一套。2014年1月2日，谭会淑缴纳了该房屋的首付款和定金以及其他相关费用。之后，谭会淑与罗林公司签订商品房买卖合同未果，谭会淑及其子任建锋等于2014年5月拿到该房钥匙后进行了装修，并已入住该房生活。重庆市第四中级人民法院在执行申请执行人马明江与被执行人罗林公司房屋拆迁安置纠纷一案中，于2017年6月8日查封了仍登记在罗林公司名下的该房屋。谭会淑、任建锋于2017年7月20日提出书面执行异议，认为重庆市第四中级人民法院的查封错误，请求解除对该房屋的查封。 【裁判】 重庆市第四中级人民法院经审理后认为，最高人民法院《执行异议复议规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属可者权利人的证据判断。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 根据上述规定，首先，该房仍登记在罗林公司名下，异议申请人不是该房屋的权利人。其次，异议申请人没有提供合法有效的书面买卖合同，其提供的一份与罗林公司签订的《认购协议书》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，不能认定为商品房买卖合同。再次，异议申请人没有支付全部价款，所缴款项亦未达到总价款的百分之五十。因此，谭会淑、任建锋的异议请求不成立，不能排除人民法院对案涉房屋的执行，重庆市第四中级人民法院依法裁定驳回案外人谭会淑、任建锋的异议申请。 【评析】 《执行异议复议规定》第28条、29条均是关于案外人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行的异议的规定，虽然两个条文均对排除执行的条件做了更为详细、可操作的规定，相比《查封、扣押、冻结规定》减少了执行法官在具体案件中的判断难度，但对两个条文之间的关系，尤其是房地产开发企业作为被执行人的案件中，是仅可以依据第29条排除执行，还是只要符合第28条、29条任一条即可排除执行，《执行异议复议规定》中并未明确，实践中也仍存在一些争议，有必要廓清两者之间的关系，为此类执行异议案件提供明确的裁断依据，更好地在执行程序中对不动产受让人进行优先保护。 一、不动产受让人物权期待权在执行程序中应当得到保护 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除因继承、征收等非法律行为取得物权外，必须依法登记方能发生效力。但考虑到我国目前房地产开发及不动产登记制度的不完善，实践中大量存在不动产买受人签订买卖合同后因各种原因长时间未能进行不动产产权登记的情况。此时若不考虑受让人的物权期待权，不动产买受人拥有的就只是普通债权，不能排除出卖人的其他债权人以该不动产变价清偿债务的请求，不动产买受人就面临着“钱房两空”的风险